Управление Росрегистрации по Тверской области комментирует вопросы сделок по земельным долям

В последние годы население Тверской области активно интересуется возможностями совершения сделок с земельными долями, полученными в ходе реорганизации бывших колхозов и совхозов. Тогда земли делились между членами колхозов, пенсионерами, работниками социальной сферы. Далеко не все дольщики произвели выдел земельного участка в счет своей земельной доли, но многие хотели бы это сделать. К тому же не все отдают себе отчет в ценности земельных участков и возможностях их использования, многим кажется сложным и непонятным сам процесс выдела. Сегодня Управление Росрегистрации по Тверской области отвечает на самые распространенные вопросы, волнующие собственников земельных долей в разных районах области.
Как именно может распорядиться своей земельной долей участник долевой собственности?
Вступивший в силу 21.01.2003 Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон) позволяет продавать, дарить, отдавать в залог земли данной категории, то есть распоряжаться ими так же, как и другими объектами частной собственности. Согласно статье 12 данного Закона, без выделения земельной доли такой дольщик вправе:
-завещать свою земельную долю,
-внести ее в уставной капитал сельскохозяйственной организации,
-передать земельную долю в доверительное управление либо продать (подарить) ее другому участнику долевой собственности или сельскохозяйственной организации.
Кому принадлежит преимущественное право покупки?
Преимущественное право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения принадлежит субъекту Российской Федерации, в данном случае – администрации Тверской области. Если участник долевой собственности не соблюдает данное требование, сделка является ничтожной. Преимущественно право покупки на практике реализуется следующим образом: продавец земельного участка в обязательном порядке извещает о своем намерении продать его (в письменной форме) Комитет по управлению имуществом Тверской области, который является уполномоченным органом в данных правоотношениях (Постановление администрации Тверской области от 06.05.2006 № 93-ПА). В данном письменном извещении должно быть указано следующее: цена, размер, местоположение земельного участка и срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет (не более 90 дней). Если администрация Тверской области отказывается от покупки либо не уведомляет продавца в 30-дневный срок о намерении купить земельный участок, продавец вправе в течение года продать его третьему лицу на тех же условиях. Не допускается продажа участка по цене ниже указанной в извещении.
На все ли земельные участки из разряда земель сельхозназначения распространяется действие Закона?
Под действие Закона не подпадают земельные участки, предоставленные гражданам из земель сельскохозяйственного назначения для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, огородничества, а также земельные участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями.
Каков механизм выделения земельного участка в счет земельной доли?
Механизм зависит от того, как давно возникли правоотношения по выделу земельных участков. В соответствии с первоначальной редакцией Закона, действовавшей до 30.07.2005, выдел земельных участков осуществлялся путем извещения участников долевой собственности о намерении выдела участка через СМИ. Если в течение месяца после публикации извещения от них не поступало возражений, то предложение о местоположении земельного участка и размере компенсации считалось согласованным.
Сегодня действует другая редакция закона, по которой местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется решением общего собрания участников долевой собственности (пайщиков).
При каких условиях решение общего собрания участников долевой собственности считается правомочным?
Для начала не позднее чем за 30 дней до собрания участник долевой собственности, желающий выделить свой земельный участок, извещает остальных участников о его проведении. Извещение осуществляется в письменной форме (письма, почтовые открытки) и посредством размещения объявлений на информационных стендах на территории муниципального образования по месту нахождения земельного участка. Приемлем и такой вариант извещения, как публикация объявления в вышеуказанных официальных средствах массовой информации.
Общее собрание считается правомочным, если на нем присутствуют не менее 20 процентов от общего числа участников долевой собственности или владеющие более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей в праве общей собственности от их общего числа долей, находящихся во владении присутствующих на собрании дольщиков. Принятое решение обязательно оформляется протоколом, составляемым в трех экземплярах: один хранится у председателя общего собрания, второй – у лица, по предложению которого проводилось это собрание, третий остается в органе местного самоуправления по месту нахождения данного земельного участка.
Какие вопросы решаются на общем собрании участников долевой собственности?
Общее собрание может определить:
-условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставной капитал или доверительное управление,
-местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей,
- местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой находятся невостребованные земельные доли,
- местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи их в уставный капитал,
-местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки для передачи в аренду,
- местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в доверительное управление.
Если общее собрание не утвердило границы такой части, то участник долевой собственности обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли или опубликовать сообщение в печатных средствах массовой информации – газетах «Тверская жизнь» или «Тверские ведомости». В сообщении должно быть указано предполагаемое местонахождение земельного участка, позволяющее определить его границы на местности, и подчеркнута необходимость направления письменных возражений остальных дольщиков относительно местоположения данного участка в течение 30 дней со дня публикации. Если за это время письменных возражений не поступит, местоположение участка считается согласованным. Если же все-таки возражения имеют место, то споры разрешаются с использованием согласительных процедур. Подробный порядок их проведения можно найти в постановлении администрации Тверской области от 23.08.2006 № 212-ПА. В особо сложных случаях, когда согласительные процедуры не помогают, споры рассматриваются в суде.