Кому может быть отказано в регистрации права собственности?

В Управлении Росрегистрации по Тверской области за 2008 год было вынесено 1566 отказов в регистрации прав. Из них 376 в регистрации прав на жилые помещения, в том числе 92 – в регистрации права долевой собственности на жилье. Еще больше отказов – 897 – в отношении регистрации права собственности на земельные участки, среди них также преобладают отказы в регистрации права долевой собственности – 547. Каждый заявитель, которому было отказано в регистрации, получил детальные разъяснения причин, послуживших основанием для принятия такого решения.
Тем не менее, на консультативную «горячую линию» Управления (номера телефонов 558-132 и 558-119) постоянно обращаются граждане с просьбой разъяснить, в каких случаях в регистрации прав может быть отказано. Сегодня мы рассмотрим несколько типичных примеров, когда заявителям было отказано в регистрации прав.

Предъявите паспорт!
Гражданин П. в июле 2008 года представил на регистрацию права собственности на квартиру следующие документы: договор долевого участия в строительстве от 23.09.2005; дополнительное соглашение от 14.12.2007; передаточный акт от 28.12.2007, согласно которому гражданин П. принимает в собственность квартиру по указанному адресу; технический паспорт жилого помещения, составленный Тверским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по состоянию на 28.04.2008.  Однако до регистрации права собственности дело так и не дошло. Заявитель получил сначала уведомление о приостановлении регистрации на месяц с указанием причин, препятствующих регистрации, и путей их устранения, а затем ему было отказано в регистрации права собственности.
Итак, почему же заявителю отказано в регистрации? В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при проведении государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов, что и было сделано сотрудниками Управления. Экспертизу «не выдержал» технический паспорт, выданный в апреле 2008, поскольку с 1 марта 2008 года обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является кадастровый паспорт данного объекта, а не технический паспорт. Гражданину П. в письменном виде было предложено представить в Управление кадастровый паспорт, однако заявитель не сделал этого в установленный Управлением срок, поэтому ему было отказано в регистрации.

Нельзя отдать то, что тебе не принадлежит
В декабре 2008 года в Управление были представлены документы на регистрацию права собственности на квартиру в одном из районов области. В качестве правоустанавливающего документа заявитель М. представил договор передачи квартиры в его собственность от 18.11.2008, составленный по образцу договора приватизации.  Согласно этому договору, медицинское учреждение в лице его главного врача передает отдельную квартиру в собственность   гражданину. Но зарегистрировать его право собственности на эту квартиру не удалось, в регистрации было отказано. Причиной отказа послужило то, что в соответствии со статьей 6 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений, органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд. При проведении правовой экспертизы документов и проверки законности сделки было установлено, что право медицинского учреждения на данный объект недвижимости в установленном порядке не зарегистрировано. Закрепление передаваемой квартиры за данным медицинским учреждением на праве оперативного управления документально не подтверждено. Поэтому заявителю было отказано в регистрации права собственности на данную квартиру.

«Мертвые души»: Чичиков в наши дни
В один из отделов Управления в январе текущего года обратился     гражданин Д. На государственную регистрацию ранее возникшего права, перехода права и права долевой собственности на земельный участок из состава земель сельхозназначения он представил пять свидетельств о праве на землю (все от 1994 года) и пять доверенностей от продавцов. Все документы были в порядке, но одна деталь вызвала сомнения регистратора…
  В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного ими лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. Одним из доверителей заявителя был некий  гражданин Ч. 1929 года рождения, доверенность от его имени датировалась ноябрем 2006 года.
Видя, что выдавшему доверенность гражданину Ч. уже почти 80 лет, регистратор решил убедиться в том, что на момент регистрации сделки он жив и здоров. В соответствующий отдел ЗАГСа был направлен запрос с просьбой подтвердить правоспособность участника долевой собственности. Из ответа следовало, что доверитель уже умер. В соответствии с пунктом 1 статьи 188 Гражданского кодекса Российской Федерации, действие доверенности прекращается вследствие смерти доверителя, а право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам по закону или по завещанию (пункт 2 статьи 218). Исходя из всего этого, переход права и право долевой собственности по договору купли-продажи через доверенное лицо не могут быть зарегистрированы. Заявителю, действующему по доверенности, было отказано в регистрации.

Закон в помощь
Перечислить в рамках одного информационного материала все основания для отказа в регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сложно. Да и не нужно. Но любой гражданин, которому предстоит визит в органы Росрегистрации, может повысить свою правовую грамотность, обратившись к соответствующим законам. Это даст возможность многое предусмотреть. Все основания для отказа в регистрации приведены в статье 20 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

По материалам пресс-службы Управления Росрегистрации по Тверской области