В ближайшее время стоимость жилья в Твери увеличится, но в течение года бизнесу все-таки придется идти на серьезные уступки покупателям, чтобы выжить на рынке в условиях кризиса. Руководство города также будет вынуждено пересмотреть подходы в работе с застройщиками, иначе не удастся реализовать проекты, которые с большим энтузиазмом обсуждались в прошлом году, считает исполнительный директор ООО «Премьер Девелопмент» Павел ПАРАМОНОВ
— Прошедший 2014 год оказался непростым как для экономики России в целом, так и для рынка недвижимости в частности. В конце года из-за резкого падения курса рубля наметился повышенный спрос на квартиры по всей стране. Цены на жилье в рублевом эквиваленте начали резко расти, а в долларовом упали к началу января 2015 года почти в 2,5 раза. Павел Александрович, как этот год сложился для рынка недвижимости Твери?
— Недвижимость хороша тем, что она довольно точно отражает экономическое состояние потребителей, 2014 год это подтвердил. Россия так и не вышла на устойчивый экономический рост после 2008 года. Нас долго поддерживали высокие цены на нефть, что позволяло правительству размазывать «нефтяное» масло на кусочек хлеба каждого гражданина, но реальный сектор переживал и переживает стагнацию. Результатом стала возможность для большинства жителей взять ипотеку, при этом сектор услуг испытывал постоянные проблемы, и офисные помещения или пустовали, или сдавались по довольно низким ставкам. Если реальное производство на подъеме, то сектор услуг моментально оживает, так как увеличивается спрос на любые услуги — от парикмахеров до инвестиционных брокеров, а значит, и востребована офисная недвижимость. Торговая недвижимость развивалась нормально, так как опять же в своей основе опирается на рядового потребителя, стоящего в кассу супермаркета. Пока «нефтяного» масла хватало, думаю, что в 2015 году оно закончится. В конце 2014-го в связи с паникой на валютном рынке произошел всплеск покупок на рынке жилья — покупалось то, что давно уже не брали. Люди пытались переложиться из рублей в недвижимость, что многие с успехом и сделали.
— В последние годы Тверская область, согласно официальным данным, входит в число лидеров по вводу жилья среди регионов ЦФО. Какие квартиры и в каких районах Твери пользовались в 2014 году наибольшим спросом?
— Повышенный спрос, как всегда, определяется абсолютной суммой, которую в состоянии заплатить человек. Следовательно, как обычно, однокомнатные квартиры наиболее востребованы. Нового жилья в прошедшем году построили больше, чем раньше, но не намного. К тому же всем очевиден перекос, который наметился в развитии города: большинство новостроек находится в Московском районе за Октябрьской железной дорогой. При этом там нет развития зон приложения труда — предприятий реального сектора. «Глобус» и прочая торговля — это хорошо, но большинство жителей «Южного» не могут работать мерчандайзерами и кассирами, да и не будут. Значит, возникает серьезная нагрузка на Южный и Крупский мосты. Большинство проектов, которые возводятся в Твери, к сожалению, устаревшие, в первую очередь с точки зрения архитектуры. Я считаю, что они, по сути, уродуют город. За основу взяты советские образцы «коробочного» домостроения: быстро, дешево, сердито. Сейчас активно восстанавливается Тверской ДСК. Ему была предоставлена, на непонятной мне основе, масса земельных участков в разных районах города. Сегодня мы можем наблюдать активное строительство в «Чайке» и «Юности» у Бобачевской и Комсомольской рощ соответственно. Дома они построят, я не сомневаюсь. Будут ли они украшать город — однозначно нет. Посмотрите на Химки — это нечеловеческая стена из бетона. Как там можно жить? А мы и не Москва вовсе, даже не Химки. С точки зрения создания комфортного пространства и среды обитания мы существенно отстаем от развитых рынков.
— Эксперты выдвигают самые разные варианты развития событий на рынке недвижимости в 2015 году. Кто-то прогнозирует резкое падение цен и покупательской активности, а кто-то ожидает появления на рынке принципиально новых проектов и, как следствие, сохранения спроса и предложения примерно на уровне 2014 года. Как, на ваш взгляд, будет развиваться ситуация?
— Прогнозировать рынок недвижимости — занятие неблагодарное. В США существует колоссальное количество экспертов в области недвижимости, но никто из них не смог упредить катастрофу на рынке 2008 года. Считаю, что тем, кто профессионально связан с этой отраслью, надо продолжать работать, но серьезно пересмотреть вопросы сроков, качества и затрат, посмотреть на свой персонал — соответствует ли он современным требованиям. Что касается обыкновенного человека, то тут мой совет всегда один: если существует необходимость в решении жилищного вопроса, то его надо решать вне зависимости от кризисов, подъемов или падений рынка. Жизнь коротка, и если что-то нужно сегодня, то лучше поднапрячься и купить. Потом может быть уже не нужно.
Хотел бы всем коллегам пожелать удачи в наступившем году, она пригодится.
Несмотря на административные барьеры, рынок строительства многоквартирных домов все-таки остается конкурентным. Поэтому нужно создавать правильные проекты: местоположение, окружающая инфраструктура, архитектурные решения, планировки квартир, активный маркетинг. На старом багаже уедут немногие. Существует вероятность появления недостроенных домов. Покупателю необходимо теперь смотреть не только на историю строительной компании — она может быть очень длинна и хороша, но и на конкретно возводимый объект и экономическое состояние застройщика. Это не так легко, но нужно.
— Каковы основные проблемы застройщиков в Твери? Как их, на ваш взгляд, можно решить?
— Основные проблемы вечные. Первая — это разваливающиеся сети. С инженерной инфраструктурой в городе коллапс. Выживаем на старом, еще советском. Вторая проблема — бардак в управлении градостроительством. Есть генплан, есть временные правила зонирования, нет охранных зон. Все эти три компонента сплетаются в жесткий административный барьер. Третья проблема тоже системная и тоже инфраструктурная. Это так называемая социалка: школы, детские сады, поликлиники, транспорт и дороги. Она зачастую в проектах не учитывается. Легкого решения нет. Но есть трудное — заставить сесть за стол переговоров городскую власть, ресурсоснабжающие организации и строительные компании. Пока ни у одной из сторон такого желания я не наблюдаю. Никто за нас больше решать наши проблемы не будет. Никто. Если городская администрация этого не поймет, ее поменяют. Если не поймут ресурсоснабжающие компании, то их руководство будет уволено. Если не поймут строители — разорятся. Думаю, что у многих пока не хватает осознания опасности ситуации, но каждый должен помнить, что самостоятельно строит свою судьбу. Если народ пойдет на улицу, то головы полетят любого уровня, даже тех, кто думает, что у него-то проблем не будет. Надо садиться, разговаривать, договариваться и доводить обещанное до конца.
— Сейчас у администрации Твери практически нет возможности строить новое жилье для расселения людей. Жилой фонд, которым владеет город, пришел в упадок. В прошлом году в Тверской городской Думе обсуждался ряд проектов, с помощью которых можно улучшить сложившуюся ситуацию. Как вы оцениваете эти предложения? Каковы их шансы на реализацию в 2015 году?
— В 2015 году, я думаю, у Твери не будет возможности сделать в этой области что-то существенное. Просто посмотрите на бюджет, там все сказано. Пока городской бюджет будет нищим, нам тяжело рассчитывать на подвижки в этом направлении. Считаю главной задачей муниципальных властей сегодня — это увеличение доходной части бюджета в рамках существующего законодательства.
Я пока не знаю людей в городской администрации, которые обладали бы видением выхода из сложной экономической ситуации. Реновация застроенных территорий — это абсолютно правильная идея, но требующая огромного количества денег не только строительных компаний, но и муниципалитета. Уверен, что наступивший год не принесет в этом вопросе прорывов. Но уже само желание что-то делать в этом направлении стоит отметить. Готовить этот вопрос надо, и тогда лет через пять-шесть в Твери действительно возможно будет многое. Вот только кто в нашем городе измеряет свои планы в таких периодах?
— С 1 марта 2015 года вступит в силу обновленный Земельный кодекс РФ. О необходимости перемен еще в 2012 году заявлял Президент России Владимир Путин. Он отметил, что муниципалитеты должны упростить процедуру выдачи земли, а все свободные участки выставлять на торги. Как, на ваш взгляд, реализация этого закона изменит ситуацию на рынке земли и недвижимости Твери?
— Я не знаю, как изменится ситуация на земельном рынке. В 2006 году, когда принимали федеральный закон, позволяющий субъекту Федерации отобрать у столицы региона право распоряжения землей, тоже ссылались на президента и говорили, что уж теперь-то станет намного лучше. Лучше не стало. И станет ли теперь, не знаю. Для меня очевидно одно: муниципалитет должен обладать правом распоряжения землей в своих границах. У муниципалитета больше, собственно, ничего и нет за душой. В этом смысле все правильно. Но что из этого выйдет, не знаю. Посмотрим, как в этой ситуации будет вести себя городская администрация.
Андрей САБЫНИН
