И за рубль не берут

Напомним, что первым таким зданием в прошлом году стал бывший жилой дом середины XIX века на улице Жигарева, 13. Сейчас на торги собираются выставить дом №83 во Дворе Пролетарки. Это нежилое здание начала XX века площадью 506 кв. м является объектом культурного наследия. Предлагаемая цена та же, что и в случае с домом на Жигарева, — 1 рубль за квадратный метр со второго месяца аренды (в первый — 192 рубля) с обязанностью арендатора восстановить объект. 

Правда, проект пока «сырой». По словам Павла Иванова, заместителя начальника городского департамента управления имуществом, Главное управление по охране культурного наследия еще не проводило техническое обследование здания, его состояние неизвестно. Если оно будет признано неудовлетворительным, то, по закону, объект культурного наследия в таком состоянии отдавать в льготную аренду нельзя. Да и стоимость восстановительных работ будет понятна только после обследования. Пока же Иванов отметил, что зданию необходима как минимум замена окон и дверей.

Потенциальные арендаторы о себе еще не заявили. Председатель комитета Вадим Рыбачук связал это с низкой информированностью горожан о возможности такой льготной аренды. 

Также у замначальника имущественного департамента запросили обоснование предлагаемого срока льготной аренды — на 20 лет. В итоге проект решения депутаты поддержали, кроме как раз 20-летнего срока аренды. То есть самого главного, ведь срок аренды и является основополагающим для принятия решения потенциальным арендатором.

Можно предположить, что реклама аукциона вряд ли привлечет большое количество потенциальных инвесторов. Потому что хлопотное это дело — проводить работы по сохранению объекта культурного наследия. Нужно сделать не просто капремонт, а провести работы в соответствии с федеральным законодательством, в течение первых пяти лет аренды. Арендатор сам должен изготовить и согласовать проектно-сметную документацию, пройдя при этом адовы круги. Если в сроки не уложится, штрафные санкции — тут как тут, а также доначисление аренды по рыночной стоимости за весь срок аренды. При этом стоимость ремонта одного квадратного метра в таком специфическом здании автоматически возрастает. Если бы здание на Пролетарке было новостройкой, то его ремонт, согласно среднестатистическим расценкам, обошелся арендатору более чем в 5 млн рублей (при цене 10 тыс. рублей за кв. метр). 

Программа — восстановление памятников архитектуры за минимальную аренду — действует во многих областях страны. При едином федеральном подходе регионам дается право самим формулировать условия. 

Согласно региональному закону, который был принят в 2015 году, договор о льготной аренде подписывается сроком на пять лет, затем ставка может быть иной. Также в договоре может быть предусмотрена возможность последующего выкупа. Конечно, все нюансы можно прописать в договоре, однако есть множество законных способов его расторгнуть. Предприниматель понимает, что никаких гарантий через пять лет (а это срок, за который работы должны быть обязательно выполнены) остаться в здании на выгодных для него условиях, нет. Возможно, поэтому инвесторы не выстраиваются в очередь — ни тверские, ни 

какие-то еще. К примеру, судьба здания Речного вокзала обсуждалась во время принятия закона, а инвестор так до сих пор и не найден. Тем временем в других крупных городах программа является востребованной.

В Твери выставляется второй объект, а власти Казани подводят промежуточные итоги проекта «Арендные каникулы», в рамках которого предпринимателям предоставляются помещения на льготных условиях. Объекты из-за плохого состояния тоже прежде были не востребованы. Как отмечают чиновники, всего в перечень таких помещений вошло 106 объектов. Из выставленных на торги 87 помещений реализовано 53. 46 предпринимателей уже заключили договоры, в 11 помещениях арендаторы приступили к работе. В помещениях открыты хостелы, швейные мастерские, салоны красоты. И это за год, после того как Дума Казани утвердила новый порядок предоставления аренды недвижимости малому и среднему бизнесу! Согласно ему, первые два года будут действовать «арендные каникулы» — помещения будут предоставляться бесплатно. В третий год необходимо будет платить 25% от указанной в договоре арендной платы, в четвертый — 50%, в пятый год — 75%. При заключении договора на новый срок предприниматель будет оплачивать полную арендную ставку. То есть условия более жесткие, чем в Твери, а программа работает.

В Москве такие объекты вообще разлетаются как горячие пирожки. Аренду отдают бизнесу сроком на 49 лет. В среднем в год выставляется 10 объектов, и цена за лот в процессе торгов повышается на 300-500% от начальной. Торгуются по 10-12 участников. Впоследствии предусмотрена субаренда. Несмотря на наличие списка объектов, город, в случае отсутствия рыночного интереса, сам занимается восстановлением памятников архитектуры за счет бюджета. 

Что, кстати, и предлагал делать в свое время тверской девелопер Павел Парамонов. Также он говорил, что необходимо снизить риск потерь для бизнеса, спустя пять лет компенсируя ему все затраты на ремонт. В этом случае, даже если здание невозможно по каким-то причинам будет выкупить в собственность, появляется хоть какая-то целесообразность участия в программе «Аренда за рубль» в том виде, как она у нас написана чиновниками. А вообще, и так ясно, что условия должны быть более продуманными, если нужен результат. Да, Тверь не Москва (хотя при этом в Москве — 49 лет аренды против наших «от 5 до 20»). Но, с другой стороны, и Татарстан тоже не Москва, а проект чиновникам Казани удалось успешно реализовать за год на более жестких условиях.