В нынешней системе межбюджетных отношений субъектам Федерации достаются крохи, а муниципалитеты первого уровня (если, конечно, на их территории не зарегистрированы нефтяные компании) остаются попросту нищими. Сами регионы сегодня стараются всеми мыслимыми способами увеличить свои доходы. И единственными ресурсами для расширения налогооблагаемой базы остаются земли и объекты капитального строительства на территории регионов.
Тверская область неизбежно придет к тому, чтобы ввести новые налоги на недвижимость, поскольку дефицит областного бюджета зашкалил за 4 млрд рублей, зато ежегодно в области вводится в строй не менее 200 тыс. кв. м жилья. Налог только с этих новых квадратных метров поможет закрыть брешь в доходной части областного бюджета. Пока неизвестно, о каких ставках нового налога на недвижимость идет речь, но эксперты сходятся во мнении, что ставка ежегодного налога не превысит двух процентов от кадастровой стоимости жилья. Нетрудно посчитать, что в Твери при нынешней рыночной стоимости квадратного метра налог составит от 12 тыс. рублей за типовую однокомнатную квартиру до 60 — за элитное жилье площадью свыше ста «квадратов». Мы неслучайно берем за основу рыночные цены, поскольку до переоценки они обычно выше кадастровых.
Не так давно 12 регионов России, в том числе и Тверская область, стали участниками пилотного проекта по «обкатке» новой формы единого налога на недвижимость. Суть новации заключается в том, чтобы взимать налог с реальной — рыночной стоимости объектов собственности. Однако Росреестр вовремя спохватился, что сегодня в стране попросту не существует единой базы земельных участков и объектов капстроительства, рынок недвижимости и земли совершенно непрозрачен. К тому же инвентаризационную стоимость объектов до сих пор рассчитывают органы БТИ по методикам, утвержденным еще в советские времена. Тогда не было понятия «рыночная стоимость», поэтому БТИ в своей оценке исходит из возраста недвижимости. В итоге квартира в центре Твери оказывается дешевле квартиры в новостройке на окраине.
И вот несколько дней назад Росреестр презентовал Федеральный информационный ресурс (ФИР), который впервые предоставляет любому желающему получить доступ к регистрационным данным интересующих его объектов недвижимости, включая кадастровую стоимость, имя владельца, точный адрес, площадь… К концу года в ФИР будут внесены данные по всем (приблизительно их насчитывается сто миллионов) объектам недвижимости России.
К чему это приведет? Квартиры теперь будут оцениваться не по методикам БТИ, а по степени их ликвидности. Кроме того, сложнее станет занижать стоимость квартиры при оформлении сделки, что сегодня делают сплошь и рядом, чтобы не платить подоходный налог (13%, если цена превышает миллион рублей). Разумеется, в Федеральный информационный ресурс будут заглядывать и налоговики. Если они увидят, что вы оформили договор на продажу своей квартиры с дисконтом к ценам на региональном рынке, неприятные объяснения придется давать и вам, и вашему риелтору.
Но главное — после «инвентаризации рынка» цены на недвижимость резко пойдут вверх. Сегодня тверская недвижимость остается недооцененной в том числе и потому, что отсутствует некий единый каталог, включающий все данные по объектам капстроительства. Кроме того, в недрах Госдумы сейчас зреет еще один интересный законопроект, предполагающий создание специального фонда для компаний-застройщиков с целью избежать повторения ситуации с разорением строительных компаний. Введение «страхового сбора», по мнению специалистов, увеличит стоимость квадратного метра на 1-4%, но все же главным фактором роста цен на недвижимость в Тверской области станет принятие ее оценки по кадастровой стоимости. Верхневолжье первым из российских регионов приступило к проведению кадастровой оценки земель, одним из первых вошло в проект по оценке недвижимости. Видимо, и в введении нового налога на недвижимость Тверская область своего первенства не уступит.
Однако здесь-то и скрывается главная неприятность для властей. Недвижимость подорожает — это хорошо. Подорожает в некоторых случаях в разы — совсем хорошо. Но рост ее стоимости приведет к росту налога, который будут взимать по кадастровой стоимости. Увеличение налогов — мера крайне непопулярная, а принимать решение об их увеличении предстоит местным властям, поскольку именно для бюджета Твери подорожавшая недвижимость станет базой для расчета налогов. Пока что ни в одном из российских городов, где кадастровая оценка недвижимости уже проведена, власти так и не решились взимать имущественный налог с ее рыночной цены. Не менять налоги — значит, недополучать деньги в бюджет. И зачем тогда вся эта кампания с оценкой? Менять налоги — вызвать на свою голову гнев раздраженных горожан, прежде всего собственников «дорогой» недвижимости. Парадоксальным образом среди них может оказаться немало пенсионеров, получавших квартиры еще в советское время.
Владислав Толстов
