Через три года в России может быть полностью отменен институт долевого строительства. Его должно заменить проектное банковское финансирование. Тверские застройщики уверены, что это приведет к сокращению объемов строительства и удорожанию жилья
В конце октября по итогам совещания с членами Правительства РФ Президент страны Владимир Путин поручил Правительству совместно с Центральным банком и Агентством ипотечного и жилищного кредитования до 15 декабря утвердить план по замещению средств граждан для строительства банковским кредитованием и другими формами финансирования. Иными словами, предполагается, что теперь риски при взаимодействии с застройщиками будут нести профессиональные институты.
Долевое строительство — это продажа жилья на этапе, когда здание не достроено. Например, если выкопан только котлован. По оценкам экспертов, сегодня до 80% стройки ведется именно на средства дольщиков и соинвесторов. Разница в цене на готовое жилье и жилье на стадии котлована может достигать 40%. Но и риски для граждан велики.
По данным Минстроя, в данный момент в России насчитывается 830 долгостроев. Свои квартиры не получили 38 тыс. обманутых дольщиков. Проблемы 140 домов ведомство намерено решить до конца 2017 года. Жители еще 187 домов получат свои квартиры в 2018 году. В 2019 и 2020 годах разберутся с 160 и 97 проблемными объектами. Сроки возведения 227 домов до сих пор вообще не определены.
Особо стоит отметить, что в этот список не входят объекты СУ-155. В Минстрое отмечают, что среди клиентов этой компании статус «обманутый дольщик» получили только те граждане, которые зарегистрировали свой договор о долевом участии в Росреестре. Между тем именно этот девелопер обеспечил жителям Твери головную боль под названием «недострой».
Еще два года назад проблема выглядела неразрешимой — около 1000 дольщиков вовремя не получили своих квартир. Ситуацию удалось решить губернатору Игорю Рудене.
Кроме того, в регионе создана рабочая группа по защите прав дольщиков, где в реальном времени решаются вопросы по всем проблемным объектам. Из недавних: завершение истории обманутых дольщиков дома на улице Новой в Твери. Напомним, здешний застройщик ОАО «САК «Стройцентр» в 2011 году обанкротился, дольщики остались без жилья, но в настоящий момент уже определен инвестор (ООО «Маяк», входящее в группу компаний «Иллидиум»), который предоставит половине из 44 участников долевого строительства квартиры. После выделения квартир компания получит компенсационный земельный участок. Второго инвестора, который обеспечит жильем оставшуюся часть дольщиков, определят по конкурсу. Перед этим также оформят участок, который застройщик получит в качестве компенсации.
Иными словами, вопрос с обманутыми дольщиками для Тверской области по-прежнему актуален, и, безусловно, эта проблема будет стопроцентно исключена в будущем только с уходом от долевого строительства.
— Рано или поздно нам нужно будет переходить на более цивилизованный рынок без договоров долевого участия, но это дело перспективы, а не завтрашнего дня, — сообщил журналистам по итогам совещания глава Минстроя РФ Михаил Мень. — На переход потребуется от трех до пяти лет. Нужна осторожность, чтобы не обрушить рынок и чтобы квартиры не подорожали.
Проектное финансирование строительства может быть внедрено в России уже с 2021 года. Строители Тверской области уже просчитывают риски.
— Если бы наши банки были готовы перейти на проектное финансирование, то строителям было бы проще работать. В советское время были строительные банки. В них работали специалисты, которые могли вести технический надзор за строительством и расходом денежных средств. Сегодня в банках таких специалистов нет. Банки к введению новой системы не готовы, — считает руководитель СРО строителей Тверской области Сардар Абдуллаев. — В данный момент строительство домов на 80% финансируется гражданами. Они вложили в объекты, которые сейчас возводятся по всей стране, порядка 3,5 трлн рублей. Готовы ли банки вложить в строительную сферу такие деньги?
По мнению Абдуллаева, отмена института долевого строительства приведет к сокращению объемов возводимого жилья и к его значительному удорожанию, в том числе потому, что россияне не смогут покупать более дешевое на стадии строительства жилье.
По оценке экспертов, квартиры могут подорожать на ставку банковских кредитов 15-18%. Многие строители уйдут с рынка, считает председатель постоянного комитета по транспорту и жилищно-коммунальному комплексу Законодательного Собрания Тверской области Станислав Петрушенко. По его мнению, отказ от привычной и работающей системы долевого строительства может привести к тому, что на рынке останутся только крупные компании. Они будут брать кредиты в ведущих банках страны, а все свои издержки перекладывать на конечного потребителя.
— Сейчас банки очень неохотно финансируют строительную отрасль, да и условия у них не самые лучшие. Проектное финансирование понятно и выгодно всем сторонам, когда ставка рефинансирования составляет 3%, а кредитование происходит под 4-5%. В нашей стране кредиты стоят в разы выше, — отмечает Станислав Петрушенко. — И все-таки в новой системе есть и свои плюсы. Во-первых, в России не будет обманутых дольщиков. Во-вторых, можно ожидать повышения качества строительства и большего выбора свободных квартир.
Но при этом многие эксперты рынка, с которыми нам удалось обсудить предстоящие перемены, считают, что существующая система контроля за долевым строительством и без того эффективна. Сейчас большинство квартир, в том числе на стадии строительства, приобретаются в ипотеку. Банки тщательно проверяют тех застройщиков, которые участвуют в системе ипотечного кредитования. Так, договор долевого участия можно зарегистрировать только в том случае, если готов фундамент будущего здания.
Этим летом был принят 218-й федеральный закон, который отменил систему страхования ответственности застройщика. Вместо нее создана компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства». Строители обязаны вносить в него 1,2% от суммы договора о долевом участии. Это процентное соотношение действительно до 1 июля 2018 года, а затем, возможно, будет пересмотрено. В законе есть еще несколько важных моментов. Теперь банковское сопровождение деятельности — обязательное требование к застройщикам, которые также должны поддерживать достаточность собственных средств на уровне 10% от стоимости объекта во время строительства.
Строители по всей России сочли этот закон излишне жестким и просят Минстрой пересмотреть многие его позиции. Сардар Абдуллаев рассказал нашему еженедельнику, что свои предложения в Правительство РФ направила и СРО Тверской области, правда, не уточнил, о каких именно изменениях идет речь.
Андрей САБЫНИН
