В Тверской области ввод жилья растет, а спрос падает. Не спасают даже чудеса маркетинга
Росстат опубликовал статистику жилищного строительства в I полугодии 2017 года. Согласно ей, Тверская область активнее почти всех в стране нарастила темпы запуска новых домов в текущем году. За первое полугодие в Твери и районах региона введено в эксплуатацию 133,1 тысяч кв. м. жилья. Это почти на четверть больше, чем за аналогичный период прошлого года. Активнее строилось жилье только в четырех регионах РФ. Самый серьезный темп строительства в Тверской области, кроме просто «стахановских» темпов в Ивановской области (рост в 3,5 раза), — и по сравнению с остальными регионами Центральной России. В целом же по России в первые шесть месяцев 2017 года запускают жилье менее активно, чем за тот же период как в 2016-м, так и в 2015-м годах. В некоторых городах цифры удручающие: так, за I полугодие 2017 года ввод жилья в Москве упал почти на 40 процентов.
Строится меньше, но предложение постоянно растет. Так, эксперты посчитали: чтобы продать все квартиры в новостройках Москвы, понадобится 20 месяцев. В Твери такой статистики никто не ведет, однако тренды те же: спрос на рынке недвижимости снижается, поскольку падает покупательская способность населения. Проследить это можно по открытым данным компаний, по маркетинговым ходам, стимулирующим к покупке, а также по количеству заключенных ипотечных договоров.
На сегодняшний день в Твери предложение на рынке жилья превышает спрос: остаются нераспроданными квартиры в домах, построенных в предыдущие годы, к ним добавляется новое жилье. Средняя стоимость квадратного метра в июне, по данным агентства недвижимости «Парамоновъ», в новостройке составляет 45424 рубля. Цена квадратного метра на вторичном рынке составляет 47418 рублей. Цены на первичном рынке продолжают расти (в среднем, на пять процентов за полгода), на вторичном рынке падать (на 3% за полгода). Жители Твери по-прежнему предпочитают новостройки. Здесь основная ценовая политика — чем больше площадь, тем ниже стоимость квадратного метра. И традиционно до 80% сделок в новостройках связаны с ипотекой. Так, по данным регионального подразделения ВТБ24, за первое полугодие 2017 года было выдано порядка 380 ипотечных кредита на сумму 570 млн рублей. Таким образом, объем продаж ипотечных кредитов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года вырос на 15%.
В последние годы ипотечные ставки по вторичке и новостройкам практически сравнялись. Некоторые банки, например, Россельхозбанк, предлагают ипотеку на вторичку чуть выше 9% годовых. Но продажи, как показывает статистика, все равно падают. Не сильно помогают и маркетинговые ходы строительных компаний (наиболее активно они представлены в сегменте жилья эконом-класса).
Даже новые квартиры с ремонтом по цене, равной стоимости на начальном этапе строительства, значительно не увеличивают спрос.
Поэтому компании, например, Тверской ДСК, уводят нереализованное жилье в аренду, что оказывает определенное влияние на уже сложившийся рынок аренды жилья. Кроме того, на рынке появляются предложения по лизингу жилья, когда ежемесячный платеж застройщику приблизительно равен арендной плате собственнику, но квартира как бы уже переходит тебе, когда рассчитаешься. Минус заключается в том, что если с банковской ипотекой можно рассчитываться много лет, то с застройщиком время ограничено до 7 лет (при подорожании квартиры на 7%). Если все сложить, то получится, что квартира-студия на окраине (с мебелью, ремонтом и перспективой собственности) обойдется в 18 тысяч рублей за месяц. Просто снять квартиру пока стоит дешевле. Но уже не намного. Разница составляет какие-то 5 тысяч рублей.
На рынке элитного жилья вообще полный штиль. Центр продается хуже, чем окраины. «Если происходит 1-2 сделки в месяц, уже хорошо, — комментирует ситуацию начальник юридического отдела ДУ «Гражданстрой» Майя Абовян. — Сегодня элитное жилье можно приобрести с приятными скидками: при цене 53 тыс. рублей за квадратный метр скидка в ДУ «Гражданстрой» составит 3-4 тыс. рублей на каждый».
Переломить сложившуюся тенденцию — спрос/предложение — могло бы кардинальное сокращение строительства жилья, но на это вряд ли стоит надеяться сегодня. Уменьшения ввода жилья к концу года в стране не ожидается: строители завершают начатые год-два назад проекты. И хотя глава Минстроя Михаил Мень сообщил, что в 2017 году будет сдано в эксплуатацию 75 млн кв. метров жилья (что по сравнению с 2016 годом меньше на 5 млн. кв. метров), реального падения можно ожидать лишь в следующем году — новых строек в регионах сейчас действительно закладывается меньше.
Виктория ТЮЛЬПАНОВА
