Больше не доля

С 2017 года машиноместо станет учитываться как объект недвижимости. Его нужно ставить на кадастровый учет и больше не мудрить, приобретая в собственность или продавая его. Кроме того, его официально можно будет обменивать, сдавать в аренду, предлагать в качестве залога и, что немаловажно, покупать в ипотеку. Речь в данном случае идет о машиноместах в подземных и наземных паркингах, а не в местах около дома — они вообще принадлежат народу: на придомовой территории — всем собственникам дома, если территория примыкает к дороге — городу. На таких парковках работает один принцип: кто первый встал, того и тапки. 

Чтобы машиноместо стало недвижимостью, депутатам Госдумы РФ пришлось изменить Гражданский и Градостроительный кодексы, а также ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который, по сути, и отменил критерии обособленности парковочного места. 

Пока владельцы квартир в новостройках с паркингом, покупая место для своих авто, не могут оформить его в собственность. Но это никакой не обман со стороны застройщика. Дело в том, что сегодня действует ст. 27 Федерального закона №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», которая не позволяет Росреестру ставить объект на учет, поскольку это, по логике закона, не объект: машиноместа разделяются условной полосой и не являются обособленными помещениями. В принципе, для Твери это не очень распространенная проблема: домов с подземным паркингом у нас строится не так много. Подсчитать количество машиномест официально вряд ли кто возьмется, поскольку оформляются они сегодня как доли в общем имуществе. В тверском Росреестре также регистрируются доли в нежилом помещении, а это могут быть и магазины, и аптеки — все, что не относится к жилым. В общем, учета отдельного нет, а значит, и не ясна сумма недоуплаченных в бюджет налогов. В Москве подсчитать удалось, и потери бюджета оценили в 20 млн рублей. Это при том, что в столице средняя цена парковочного места — 400 тыс. рублей, а в Твери — 800 тыс.

Тверские участники строительного рынка уже слышали о грядущих изменениях, но пока не готовы их комментировать. Понятно, что сделают все по закону. Сегодня же руководствуются юридическими лазейками. Как правило, на стадии начала строительства с покупателем заключается договор о долевом участии, где прописывается машиноместо как нежилое помещение. Когда продается готовое жилье, то парковочное место оформляется как покупка доли в праве общей собственности. Как же тогда относиться к частным предложениям о продаже парковочных мест? Что в итоге вы покупаете? 

Покупаете долю, причем с юридическими особенностями. По Жилищному кодексу парковочные места и стоянки являются общедомовой собственностью и принадлежат всем жильцам. 

Их можно передавать в пользование третьим лицам только по решению общего собрания собственников жилья. Но, как правило, над этим вопросом мудрят застройщики. К моменту сдачи дома все покупатели машиномест юридически защищены. 

Но если кто-то из обладателей парковочного места выставит его на продажу, то ему следует знать, что приоритетное право выкупа есть у других обладателей машиномест, и необходимо перед сделкой у каждого из них получить согласие на продажу. Наиболее распространенный способ решения вопроса — публичное размещение оферты в СМИ. Если никто из других собственников не откликнулся, то можно продавать. Еще собственники такой «замороченной» недвижимости часто при продаже оформляют сделку с доверием — это когда человек может подарить долю, не спрашивая согласия других собственников.

До 2013 года машиноместа регистрировались в качестве объектов недвижимости по техническим паспортам БТИ. Но после вступления в силу Федерального закона №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» парковки выпали из хозяйственного оборота, поскольку перестали быть индивидуальными объектами.

Новый закон, безусловно, упорядочит ситуацию, и больше уже не нужно будет выкручиваться ни застройщикам, ни собственникам. Более того, эксперты прогнозируют увеличение спроса на парковочные места, поскольку теперь станет возможным приобретать их в ипотеку. Поскольку строятся они в домах повышенной комфортности и стоят, как было сказано выше, 800 тыс. рублей (год назад — 700), то это для потенциального приобретателя большое облегчение. Единственный минус — уплата налога на недвижимость. Но главное слово здесь — «недвижимость».