Новый налог на недвижимость ударит по кошелькам состоятельных тверитян. Среднестатистические граждане просто почувствуют разницу. И только очень бедных налог подтолкнет на переезд из центра в спальные районы
Жители Тверской области начали получать уведомления по уплате налога на недвижимость физических лиц за 2015 год, который рассчитывается по новым правилам, исходя из кадастровой стоимости объекта. Напомним, что федеральное законодательство предусматривает поэтапное введение налогообложения — по 20% в год. Таким образом, полную ставку россияне будут платить, начиная с 2020 года.
Тверская область вошла в число 28 регионов, где с этого года применяются новые правила расчета налога на недвижимость. Он будет взиматься, исходя из кадастровой стоимости объекта, максимально приближенной к рыночной, и не зависеть, как раньше, от инвентаризационной стоимости дома, квартиры или дачи.
Закон дает право самим муниципалитетам устанавливать ставку налога. К примеру, в Твери на жилые дома и помещения она составляет 0,1%, в Торжке — 0,3%. Предусмотрен также налоговый вычет, уменьшающий налоговую базу. Для квартир это 20 кв. м, комнат — 10 кв. м, жилых домов — 50 кв. м. При этом по-прежнему сохраняются льготы по налогу на имущество. Но представлять их будут по одному объекту недвижимости в каждой категории (квартира, дом). Налогоплательщик, имеющий два и более объекта одной категории, вправе выбрать, по какому из них он сможет получить льготу и написать соответствующее заявление в налоговую инспекцию. В противном случае налоговая служба сама определит имущество, по которому будет предоставляться максимальная льгота.
Узнать размер налога можно на сайте nalog.ru в сервисе «Калькулятор». Кадастровую стоимость объекта можно выяснить на официальном сайте Росреестра.
Мы подсчитали, и у нас получилось, что новый налог на 1-комнатную квартиру площадью 35 кв. м при цене квадратного метра 45 тыс. рублей составит 675 рублей. Для типичной «двушки» (площадь 57 кв. м; цена кв. м 45 тыс. рублей) налог составит 1665 рублей, «трешки» (66,8 кв. м; цена кв. м 45 тыс. рублей) — 2106 рублей. Для сравнения: к 2020 году налог на «трешку» возрастет до 5000 рублей, до 2015 года налог составлял порядка 400 рублей. Цифры пока не шокируют и вряд ли подтолкнут граждан к массовой миграции из центра города в спальные районы, как утверждают некоторые эксперты. Однако важно, какая у объекта будет кадастровая стоимость, ведь из нее и складывается итоговый налоговый платеж.
Оценку переоценивают
Именно методика проведения оценки объекта недвижимости по кадастровой стоимости вызывает немало вопросов. До лета 2016 года этим занимались независимые частные оценщики, которых Росреестр определял на конкурсной основе. Однако в законе не был прописан механизм контроля за деятельностью таких оценщиков. Возникало немало путаниц, когда, скажем, у двух одинаковых домов по соседству кадастровая стоимость отличалась в разы.
Это привело к резкому увеличению количества заявлений от налогоплательщиков, оспаривающих результаты таких оценок. Так, только в первом квартале 2016 года в комиссию при Управлении Росреестра по Твер-ской области поступило в 4,5 раза больше заявлений об изменении кадастровой стоимости, чем в прошлом году. Свыше 70% таких заявлений было удовлетворено. Причем оспаривают не только юридические лица, но и граждане. В итоге муниципалитеты не досчитаются в своих бюджетах миллионов рублей.
Государство решило взять ситуацию под свой контроль.
В июле 2016 года президент страны подписал закон «О государственной кадастровой оценке». Отныне ее будет проводить специально созданное государственное бюджетное учреждение (ГБУ). Закон вступает в силу с 1 января 2017 года. Методика оценки пока не утверждена, ее разрабатывает Минэкономразвития. Однако уже известно, что правила будут едиными для всех регионов. На данный момент введен мораторий на внеочередной пересмотр кадастровой оценки объектов недвижимости, до введения в действие централизованной системы государственных оценщиков. Сделано это для того, чтобы не допустить неконтролируемого роста налоговой нагрузки. Пока предполагается, что он будет действовать до 2020 года, однако уже сейчас ставится вопрос об отсрочке моратория, а то и вовсе его отмене — некоторые регионы предоставили в Правительство РФ расчеты потерь и, как утверждают федеральные СМИ, там задумались.
Тем временем в регионах, в том числе и в Тверской области, готовятся к исполнению нового закона, в частности создаются ГБУ. Надзор за проведением кадастровой оценки будет осуществляться Росреестром. Что делать, если кадастровая стоимость окажется выше рыночной? Оспорить результаты оценки можно либо через суд, либо в специальных комиссиях. При этом убытки, которые из-за ошибок госоценщиков понесли владельцы недвижимости, должны будут им возмещены за весь период применения неправильной кадастровой стоимости.
Сама оценка будет проходить не чаще, чем раз в пять лет и не реже, чем раз в три года. Также в случае резкого падения цен на недвижимость более чем на 30% региональные власти могут провести внеочередную переоценку.
Кто пострадавший
Эксперты полагают, что введение новых правил налогообложения может вызвать обвал рынка недвижимости. Многие граждане станут избавляться, прежде всего, от так называемых инвестиционных квартир. Однако, как полагает Павел Парамонов, директор НП «Институт регионального развития», это вряд ли коснется тверского рынка. Во-первых, цены и без того упали до минимума и находятся уже на грани рентабельности. Во-вторых, именно инвестиционных квартир в Твери очень мало, чтобы они могли повлиять на ситуацию на рынке в целом.
— Скорее всего, владельцы станут перекладывать это бремя на плечи квартиросъемщиков, поднимая цены на аренду, хотя и незначительно, ибо платеже-способность граждан на данный момент низкая, — подчеркивает Павел Парамонов. — Ситуация будет меняться постепенно, по ходу увеличения налога, когда малогабаритка в центре города будет в разы дороже аналогичной квартиры в отдаленных районах. Конечно же, это приведет к тому, что те, для кого такой налог будет непосильным, покинут «дорогие» кварталы. И я в этом не вижу большой проблемы. Это общемировая тенденция.
— На рыночную стоимость жилья скорее влияет не налог, а платежеспособность населения, которая сейчас весьма низкая, — считает Наталья Швед, руководитель ипотечного отдела агентства «ПаритетЪ-Недвижимость». — Существующая на сегодняшний день кадастровая стоимость объектов недвижимости была в большинстве случаев сформирована по состоянию на январь 2014 года. Тогда кадастровая стоимость была максимально приближена к рыночной. Цены на недвижимость снизились, рыночная стоимость во многих случаях намного ниже кадастровой, но переоценка до сих пор не была проведена. В настоящее время кадастровая стоимость недвижимости больше всего влияет на размер пошлины, оплачиваемой при нотариальном удостоверении сделок. Но перед совершением сделок, как показывает практика, мало кто обращается в суд за требованием проведения переоценки кадастровой стоимости. Если говорить о налоге, который рассчитывается теперь по новым правилам, то он, скорее, затронет интересы владельцев больших квартир, коттеджей, домов и тех, у кого несколько объектов недвижимости. Что касается так называемых инвестиционных квартир, то и здесь вряд ли стоит ожидать, что люди начнут «сбрасывать» их, потому что пока нет альтернативы, куда можно будет вложить освободившиеся деньги. Не стоит ждать и роста арендной платы, так как цены диктует рынок и существующая экономическая ситуация.
Елена НИЛОВА
