Парадокс, но в самой большой стране мира проблемы с землей. Большинство муниципалитетов России практически не имеют свободных участков. Огромное количество земли было продано в 90-е и нулевые годы. Прозрачность многих сделок вызывает сомнение. Сотни участков стоят брошенными, а тысячи гектаров земли сельхозназначения простаивают без дела, зарастая бурьяном. Муниципалитеты имеют право изъять ее у нерадивых хозяев (в 2011 году вступили в силу поправки в федеральное законодательство, уточнившее эту процедуру), но своим правом на практике не пользуются. Слишком уж хлопотно судиться с землевладельцами.
С другой стороны, огромные участки земли принадлежат областным и федеральным властям или вовсе не разграничены. Приобрести их в собственность практически невозможно. Никакой информации об этой земле в свободном доступе просто нет. Показательно, что когда в 2011 году началась реализация закона о выдаче многодетным семьям бесплатных участков, необходимого участка в Твери, как утверждает администрация города, не нашлось. В итоге правительство региона выделило муниципалитету земли в Калининском районе.
Не радует сложившаяся ситуация и бизнесменов. Купить или арендовать участок под строительство — большая проблема. Процедура согласования может затянуться до трех лет. Но этот участок еще надо найти. Нам не удалось обнаружить информации о свободных участках ни на сайте министерства имущества и земельных отношений Тверской области, ни на страничке департамента управления имуществом и земельными ресурсами города Твери. Гораздо проще приобрести землю на вторичном рынке — правила игры понятны, а цены известны.
Кардинальным образом нынешнее положение дел должно измениться в ближайшем будущем. В России грядет настоящая земельная революция.
С 1 марта 2015 года вступит в силу обновленный Земельный кодекс РФ. О необходимости перемен еще в 2012 году заявлял Президент России Владимир Путин. Он отметил, что муниципалитеты должны упростить процедуру выдачи земли, а все свободные участки выставлять на торги. Но новый Земельный кодекс был представлен на подпись президенту всего несколько недель назад. Чтобы он заработал, до марта следующего года федеральные, региональные и муниципальные власти должны принять множество подзаконных нормативных актов.
В первую очередь стоит отметить, что государство значительно упростило процедуру получения и оформления участков в собственность или аренду. На практике это будет выглядеть следующим образом. Любое частное или юридическое лицо, ознакомившись в открытом доступе с перечнем свободных участков, может инициировать его продажу с аукциона. За основу будет взята кадастровая стоимость земли.
Если же участок не сформирован, то заявитель за свой счет должен будет заказать схему его расположения на кадастровом плане, которую власти будут обязаны согласовать в течение 30 дней. Затем муниципалитет опубликует информацию об участке в интернете и при наличии двух и более претендентов проведет торги.
В том случае, если земля предназначена для индивидуального жилищного строительства и на нее больше нет претендентов, заявитель имеет право оплатить кадастровые работы после покупки участка.
Но во многих случаях тратиться не придется. Обновленный Земельный кодекс предусматривает множество вариантов бесплатного предоставления земли. Например, частные лица могут объединиться в некоммерческое объединение граждан для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, составить предварительный проект своей жизни на земле, а затем подать заявку в муниципалитет.
Новый Земельный кодекс также вводит ряд оснований продажи земли без аукциона. В таком порядке, в частности, ее смогут приобрести лица, с которыми заключен договор о комплексном освоении территории (в том числе о жилищном строительстве или ведении дачного хозяйства), а также фермеры, которые арендовали участок в течение трех лет.
Упрощается процедура выдачи участка. Если раньше она могла длиться до трех лет, то теперь чиновники должны управляться в течение трех месяцев. Заявителю не нужно разрабатывать и согласовывать акт выбора участка, который, по сути, дублирует градостроительную документацию. Теперь порядок предоставления земельных участков будет основываться на генплане территории, правилах землепользования и застройки, а также документации по планировке территорий конкретного муниципалитета. Арендатор или собственник должен заранее ознакомиться с этими документами, чтобы понять, что он сможет построить на своем участке.
Обновленный Земельный кодекс также разрешает собственникам покупать по дешевке когда-то самовольно присоединенные к своему участку смежные земли. Скорее всего, муниципалитеты получат право самостоятельно проводить ревизию участков. Соответствующий закон уже внесен в Госдуму. Это значит, что многие собственники могут потерять до 10% земли в процессе уточнения границ. Владельцам недостроев, в свою очередь, дадут трехлетнюю амнистию, а если дом так и не будет доведен до ума, постройку вместе с землей изымут в пользу государства.
Чтобы новый Земельный кодекс заработал, федерация планирует передать муниципалитетам около половины своих земель. Так, согласно национальному докладу «О состоянии и использовании земель в РФ», в 2012 году в федеральной собственности находилось 45%, или 70,4 млн га, а из 70 млн земельных участков, которые числятся в кадастре, облагались налогом лишь 25 млн. Таким образом, государство планирует пополнить свой бюджет как за счет активного введения свободной земли в оборот, так и последующего взимания налога, который с недавних пор считается, исходя из кадастровой стоимости.
Василий СТЕКЛОВ
