Об особенностях и «подводных камнях» долевого строительства рассказывает начальник отдела регистрации прав, ограничений (обременений) прав Управления Росреестра по Тверской области Артем Воробьев
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Несмотря на имеющиеся преимущества, участие в долевом строительстве жилого дома несет и определенные риски, например, связанные с неисполнением застройщиком возложенных на него обязательств. В целях исключения подобных рисков исполнение обязательств застройщика по передаче квартиры участнику долевого строительства обеспечивается залогом земельного участка, предоставленного для строительства, и залогом строящегося на этом участке объекта недвижимости.
Кроме того, с 1 января 2014 года в законодательство о долевом строительстве внесены изменения, согласно которым наряду с залогом исполнение обязательств застройщика также должно обеспечиваться либо поручительством банка либо страхованием гражданской ответственности застройщика.
Законодателем дополнен и перечень документов, представляемых застройщиком на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве. Вместе с документами, необходимыми для государственной регистрации договора, застройщик представляет договор страхования своей гражданской ответственности либо договор поручительства за надлежащее исполнение обязательств. При этом непредставление указанных документов является основанием для отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Указанные изменения внесены в Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В случае, если застройщик выбрал страхование в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по передаче жилого помещения по договору, он обязан довести до сведения участников долевого строительства условия страхования, а также сведения об обществе взаимного страхования или о страховой организации, которые осуществляют страхование гражданской ответственности застройщика. Такие изменения стали дополнительной гарантией по возврату участникам долевого строительства оплаченных по договору денежных средств, при неисполнении или ненадлежащем исполнении застройщиком обязательств по передаче жилого помещения.
Лицам, желающим заключить договор участия в долевом строительстве жилого дома, следует обратить внимание, что одним из основных критериев безопасности данной сделки является репутация застройщика на строительном рынке.
Перед выбором фирмы-застройщика важно ознакомиться с информацией об ее активах, финансовом положении, репутации на строительном рынке.
Согласно Закону о долевом участии застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу проектную декларацию, которая включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.
Таким образом, с информацией о финансовом результате текущего года застройщика, размерах кредиторской и дебиторской задолженности, о проектах строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик, сроков ввода их в эксплуатацию, может ознакомиться любое заинтересованное лицо. Как правило, данная информация размещается застройщиком и на своем сайте в сети Интернет.
Необходимо учитывать, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования или представления проектной декларации, а также государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных законом «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
Государственный контроль в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с Законом о долевом участии уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство.
В Тверской области таким органом является Министерство Тверской области по обеспечению контрольных функций, расположенное по адресу: г. Тверь, Комсомольский пр-т, д. 4/4.
Также обращаем ваше внимание, что с 1 января 2015 года срок государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома, составляет десять рабочих дней. Ранее государственная регистрация договора с первым дольщиком осуществлялась в течение восемнадцати календарных дней.
Государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома осуществляется в срок не более, чем пять рабочих дней.
