Еще раз о выкупе нежилых объектов — Управление Росрегистрации

Более года действует Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 159-ФЗ), предоставивший субъектам малого и среднего предпринимательства возможность на льготных условиях выкупить арендуемые ими помещения. О том, как он реализуется в Тверской области, рассказывает начальник отдела регистрации прав на нежилые помещения и работы с крупными правообладателями Лилия Юрьевна Колесникова.

- Лилия Юрьевна, сколько предпринимателей воспользовались данной возможностью?
- В настоящее время 77 субъектов малого бизнеса в районных центрах Тверской области и 6 субъектов малого и среднего бизнеса в Твери приобрели в собственность арендуемые ими помещения, используемые для торговли, бытового обслуживания, здравоохранения. Выкуп имущества в соответствии с данным Федеральным законом состоялся на льготных условиях. Субъекты малого предпринимательства получили возможность рассчитаться за приобретенные ими помещения в течение 5 лет.

- Встречались ли какие-либо сложности при применении Закона № 159-ФЗ?
- Основные вопросы по применению данного закона возникали у органов государственной власти и муниципалитетов при определении соответствия субъектов малого или среднего предпринимательства условиям, позволяющим реализовать преимущественное право на выкуп арендованного имущества.
Напомним, что 159-ФЗ вступил в силу 5 августа 2008 года. Федеральным законом от 17.07.2009 N 149-ФЗ в рассматриваемый Закон внесены существенные изменения, вступившие в силу с момента его опубликования, то есть с 22 июля 2009 года. Условия, при которых субъекты малого и среднего предпринимательства могут реализовать свое преимущественное право на выкуп арендованного имущества, изложены c учетом указанных изменений в ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ:
- арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, а в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности (в Тверской области она составляет 1000 квадратных метров);
- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

- Как правило, выкуп арендуемого имущества не обходится без имущественных споров и разногласий. Как складывается судебная практика по таким вопросам?
- В связи с вопросами, возникающими при применении Закона № 159-ФЗ, Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации выработал рекомендации, которые изложены в Информационном письме № 134 от 5 ноября 2009 года. В частности, Президиум ВАС указал, что при применении ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на выкуп только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества.
Данное положение распространяется также на арендаторов, которые продолжали пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то есть в случае, когда в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации действие договора аренды возобновлено на неопределенный срок.
Особо в Информационном письме подчеркнуто, что если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у такого субъекта малого или среднего предпринимательства не возникает.
Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки.

- Лилия Юрьевна, могут ли субъекты малого и среднего предпринимательства, опираясь на 159-ФЗ, приобрести также земельные участки, на которых расположены выкупаемые ими здания?
- Действие Закона № 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков. Однако это не исключает приобретение субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.
Так, в соответствии со ст. 28 Федерального закона от 21.12. 2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и ст. 7 Федерального закона от 25.10. 2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», со дня введения в действие Земельного кодекса РФ приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования.

- Может ли субъект малого или среднего предпринимательства выкупить не все арендуемое им здание, а отдельные помещения в данном здании?
- Если субъект малого или среднего предпринимательства намерен выкупить не все арендуемое здание, а только некоторые помещения, то для проведения государственной регистрации прав необходимо представление кадастровых паспортов на выкупаемые помещения.

- Напомните, пожалуйста, какие документы необходимо представить для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, выкупаемое субъектами малого или среднего предпринимательства.
— Для государственной регистрации прав на здания или помещения, приобретаемые субъектами малого и среднего предпринимательства необходимо представить:
- заявления о государственной регистрации прав;
- документы об оплате государственной пошлины;
- учредительные документы сторон договора и доверенности представителей;
- прогнозный план приватизации (ст. 2 Закона № 159-ФЗ);
- решение о продаже арендуемого имущества на льготных условиях (ст. 4 Закона 159-ФЗ);
- информация об отнесении заявителя к субъектам малого или среднего предпринимательства (ст. 3 Закона № 159-ФЗ);
- информация в СМИ о продаже объекта недвижимости на льготных условиях (ст. 5 Закона № 159-ФЗ);
- договор купли-продажи;
- передаточный акт.
Государственная регистрация прав субъектов малого и среднего предпринимательства осуществляется территориальными органами Росреестра по месту нахождения объектов недвижимости.

- Изменились ли ставки государственной пошлины за регистрацию прав субъектов малого или среднего предпринимательства?
- Федеральным законом от 27.12.2009 № 374-ФЗ в статью 333.33 Налогового кодекса РФ о размерах государственной пошлины были внесены изменения.
С 29.01.2010 за государственную регистрацию прав физических лиц будет взиматься государственная пошлина в размере 1000 рублей, за государственную регистрацию прав юридических лиц - в размере 15000 рублей.
Таким образом, если субъект малого или среднего предпринимательства является физическим лицом, государственная пошлина за регистрацию права собственности на приобретаемое недвижимое имущество составит 1000 рублей. Для субъекта малого или среднего предпринимательства, являющегося юридическим лицом, государственная пошлина составит 15000 рублей.