Без права на ошибку

Для большинства людей покупка или продажа квартиры — самая крупная сделка в жизни. Чтобы она же не стала самым большим провалом, следует знать некоторые нюансы

Андрей ГУСЕВ, юрист компании «СовИнвест»

Сложные и непонятные законы, юридические тонкости, большие суммы — многие сталкиваются с этим впервые и не знают, как поступить правильно.

За время многолетней работы юристом в тверской компании «СовИнвест» я убедился, что клиенты при совершении сделок с недвижимостью допускают одни и те же ошибки.

Нужно понимать, что обмануть законы экономики не так-то просто. Ситуация такова, что предложение превышает спрос, а люди думают очень долго, перед тем как совершить сделку, и никуда не хотят торопиться, ожидая лучшего момента. И в то же время продавец должен привлечь потенциального покупателя действительно интересным и выгодным предложением.

И не всегда под словом «интересно» мы подразумеваем «недорого». Даже малогабаритная квартира в современном доме может быть продана быстро, если она расположена в хорошем районе, с развитой инфраструктурой, недалеко от остановок общественного транспорта.

По сравнению с такой площадью продажа четырехкомнатной квартиры в неблагополучном районе может затянуться надолго, даже если установить цену ниже рыночной.

Для начала определитесь, сколько реально стоит ваша квартира (с правильными подсчетами поможет риелтор), а потом решите для себя, насколько вы можете скорректировать эту цену и какую предложить скидку.

По мнению специалистов, даже снижения на 10%, как правило, достаточно. Уступать в цене можно постепенно, шаг за шагом, возможно, вам удастся найти потенциального покупателя и на 5%-ную скидку, а затем при необходимости закрепить его уверенность и поторговаться еще немного.

В большинстве случаев в лице агентства недвижимости следует искать не покупателя, а партнера, который способен продать вашу квартиру. В такой ситуации задача профессионального агентства — обеспечить максимально эффективную рекламу и установить цену, которая поможет найти будущего покупателя в срок.

Мы убедительно не рекомендуем терять время и пытаться самостоятельно найти покупателя. Даже при удачном стечении обстоятельств не каждый может обеспечить необходимую удачную сделку: кому-то нужны субсидии, а кому-то — ипотечный кредит, на рынке всегда мало клиентов с «живыми деньгами». Только риелтору по силам найти такого клиента, тогда процесс оформления сделки с недвижимостью и момент получения денег не будут затягиваться на неопределенно долгий срок.

На каком этапе можно потерять драгоценное время?

Следует отметить, что длительность сделки часто зависит не только от ситуации на рынке недвижимости, но и от самого продавца. Как показывает практика, многие желающие выгодно продать жилплощадь иногда не имеют полного пакета документов, а в результате сами тормозят процесс.

Часто продавцы забывают заранее получить согласие на сделку от супруга, отказ соседей (если продается комната в коммуналке) от преимущественного права покупки доли жилья, остаются «забытыми» неулаженные вопросы с органами опеки и попечительства, если в квартире проживает несовершеннолетний.

— Предусмотрите все вопросы заранее, чтобы не задерживать процесс оформления сделки. Желательно, если вы также заранее получите технический и кадастровый паспорт объекта, в случае если жилье заинтересует ипотечного заемщика, — комментирует Андрей Гусев.
Не забывайте и об элементарных правилах, предпродажную подготовку квартиры еще никто не отменял. Помещение должно находиться не просто в приличном, а в идеальном состоянии, чтобы у потенциального покупателя не возникало мыслей о том, что в квартиру придется вкладывать дополнительное время и средства на серьезный ремонт.

Как только вы найдете покупателя, соберите все необходимые документы, организуйте и проведите сделку, не экономя на услугах юриста. Не снимайте квартиру с продажи после получения устного положительного решения о покупке квартиры. Важно закрепить договоренность в письменном виде, а еще лучше — получить от покупателя некоторую сумму задатка, чтобы этим самым обозначить серьезность намерений обеих сторон.

Правильное составление договора, его подписание, внесение задатка, заключение договора с передачей ключей, подписание передаточного акта — все эти моменты требуют юридической грамотности и особого внимания специалистов.