В США ипотечные заемщики, загнанные в угол требованиями банков, активно сбрасывают ставшие для них неподъемными квартиры по рекордно низким ценам. По данным национальной ассоциации риелторов США (the National Association of Realtors/NAR), ипотечные дома продаются в среднем на 20% дешевле, чем приобретались. Серьезно просел и европейский рынок: недвижимость существенно подешевела в Великобритании, Испании, Норвегии, Исландии, Португалии, Ирландии и других странах. В Латвии же ее стоимость и вовсе упала на 33%. Что касается России, то, по мнению экспертов Российской гильдии риелторов, цены на недвижимость уже снизились в среднем на 25%. Продолжится ли это падение и дальше или рынок достиг ценового дна? Именно этот вопрос сегодня является ключевым для тех, кто стоит перед дилеммой: вкладывать в недвижимость или повременить?
Мнения аналитиков по этому поводу весьма неоднозначны. Хотя и в том, и в другом случае достаточно аргументированны и обоснованны.
С одной стороны, для всех очевидны предпосылки дальнейшего снижения стоимости квадратного метра. Сегодня на рынок недвижимости очень сильно давит снижение платежеспособного спроса. Тем более что главные финансовые вливания в этот сектор обеспечивались за счет банковских кредитов, которые сегодня недоступны как для застройщиков, так и для потенциальных покупателей. По данным на 1 мая, общая численность безработных в России (рассчитываемая по методологии Международной организации труда, учитывающей не только тех, кто стоит на учете в службе занятости, но и тех, кто просто на момент проведения исследования не имел работы, искал ее и готов был к ней приступить) выросла до 7,7 млн человек, что составляет 10,2% всего экономически активного населения страны. Понятно, что эти почти восемь миллионов россиян автоматически выпадают из числа тех, кто мог бы претендовать на приобретение недвижимости, в том числе и по ипотечным схемам. Более того, велика вероятность, что среди них немало тех, кто в ближайшее время вынужден будет избавиться от своей ипотечной недвижимости, увеличив тем самым объем предложения на вторичном рынке жилья и, соответственно, стимулируя снижение цены.
Опрос топ-менеджеров риелторских фирм, проведенный аудиторской компанией «Делойт», показал, что 70% опрошенных считают: летом 2009 года рынок еще не достиг своего дна. При этом каждый пятый из респондентов уверен, что до конца года жилье подешевеет. По разным оценкам, снижение цен на него составит 25—50%.
У приверженцев другой точки зрения, считающих, что цены на жилье (прежде всего на квартиры в новостройках) в ближайшее время поползут вверх, тоже есть свои весьма убедительные доводы. И самый веский из них — дефицит.
Это в Испании рынок, подогреваемый иностранным спросом, вышел на кризисную кривую в состоянии избыточного предложения, а у нас в России качественное жилье в новостройках всегда было в дефиците. Именно преобладание спроса над предложением на протяжении нескольких лет являлось одной из главных причин роста цен на недвижимость. За последние полгода спрос, безусловно, сократился, но темпы сокращения предложения, судя по всему, его превосходят. По крайней мере в Тверской области это очень заметно. И, что характерно, нарастание дефицита жилых площадей в новостройках продолжается.
Директор компании «МИАН-Тверь» Ольга Микляева говорит:
— Регулярно бывая на стройплощадках, я сегодня отчетливо вижу, что ситуация кардинально отличается от того, что было, скажем, год назад. Практически с ноября прошлого года многие новостройки заморожены. На некоторых из них работы возобновились, но только в мае, и, увы, они ведутся далеко не так интенсивно, как раньше. На мой взгляд, в существующих условиях не все застройщики выживут и смогут завершить начатое строительство. Дееспособных новостроек, в которые можно вселяться и жить, осталось не так много. Соответственно, учитывая это, мы можем прогнозировать, что стоимость квартир в новостройках вырастет. Каким будет рост цен, предсказать сложно, поскольку он корректируется сокращением доходов населения.
Аналогичной точки зрения придерживаются и аналитики компании «Восточный мост», полагая, что цена квадратного метра в новостройках достигла своего дна. По их мнению, себестоимость строительства сегодня составляет порядка 25—30 тысяч рублей за квадратный метр, и понятно, что опускать цену ниже 35 тысяч рублей застройщик не будет. У него для этого есть железный аргумент — себестоимость строительства. Несмотря на снижение цены на отдельные стройматериалы (такие, например, как цемент), другие составляющие либо остались на прежнем ценовом уровне (как кирпич), либо подорожали (как металл). Сегодня застройщику дешевле заморозить строительство, уволить рабочих, снизить расходы до минимума и ждать лучших времен. По оценке тверских риелторов, к такому варианту дальнейшего существования готовы около 60% застройщиков. Судя по всему, многие уже так и сделали: если в начале года они готовы были продавать жилье, скажем, за 35—36 тысяч рублей за кв. м, то уже к лету цена зафиксировалась на уровне 41—42 тысяч рублей.
Тем не менее шансов купить относительно дешевую квартиру в новостройке сейчас даже больше, чем в докризисные времена. Дело в том, что любому застройщику (даже заморозившему стройку) периодически нужны деньги для погашения обязательных платежей — налогов, арендной платы, зарплаты и т.п. Кредитные средства сегодня дороги и доступны не всем, так что самый очевидный выход — продать 1—2 квартиры и расплатиться по долгам. Оказавшись в нужном месте в нужное время и с достаточным количеством денег, можно приобрести жилье на весьма выгодных условиях. Но, как показывает опыт, получив требуемую сумму, застройщик возвращается к своей прежней цене или даже поднимает ее.
Такие скачкообразные движения на рынке жилой недвижимости стали одной из главных примет нового времени. Характерны они и для вторичного жилья, хотя и по другим причинам, имеющим не столько экономический, сколько маркетинговый характер. По вторичке цену сделки порой диктует не рынок, а сиюминутная необходимость: когда продавцу срочно нужны деньги (например, для спасения своего бизнеса), он готов согласиться даже на 70—80% от рыночной стоимости своей собственности. Слухи о таких сделках распространяются с поражающей быстротой, что создает общий информационный фон, говорящий о падении цен. Это ложится на благодатную почву и подогревает интерес покупателей, которые ждут падения цен и быстрее решаются на приобретение недвижимости. Реально же снижение цен на вторичном рынке невелико — 3—5%, и очевидно, что продлится оно недолго. В компании «МИАН» уверены, что ценообразование и объемы продаж на вторичном рынке жилой недвижимости будут напрямую зависеть от действий правительства, внедряющего определенные ипотечные механизмы. Именно этот сегмент жилья наиболее приемлем для ипотеки. Потому что найти новостройку, которая гарантированно будет достроена, сейчас сложно, и банки либо не готовы брать на себя такие риски, либо слишком высоко их оценивают.
Движение на рынке недвижимости сегодня можно назвать броуновским — эдакое беспорядочное, хаотичное… Но явление это, скорее всего, временное. Когда оно закончится и чем, предсказать не готов никто, но в выигрыше окажется тот, кто успеет воспользоваться ситуацией.
Наталья Козловская
