Если застройщик разорился, он вряд ли вернет деньги дольщику, вложившему средства в строительство дома. Однако за него это могут сделать другие
Между тем возможное банкротство застройщика по-прежнему является серьезным финансовым риском для участников долевого строительства. И сегодня эта проблема приобрела особую актуальность: во многих регионах стройки замораживаются. Причем причина, как правило, одна: застройщик является некредитоспособным, а его долги в несколько раз превышают собственный оборотный капитал. Так, в Москве, по оценкам некоторых агентств недвижимости, в связи с этим приостановлено строительство порядка 30-40% жилых домов. А это значит, что дольщикам пришло время всерьез задуматься о собственной финансовой безопасности.
Все по порядку
Сначала о грустном. Банкротство застройщика для участника долевого строительства — проблема во многих случаях неразрешимая. Лишь при удачном стечении обстоятельств дольщик получает назад вложенные средства или хотя бы их часть. Чаще же, как показывает практика, он остается ни с чем.
Дело в том, что деньги, вырученные от продажи активов разорившейся компании, по правилам процедуры банкротства расходуются в определенном порядке. И дольщик в этом списке занимает далеко не первое место. Прежде всего за счет этих средств вне очереди погашаются судебные расходы должника, которых у него к тому времени обычно накапливается предостаточно. Кроме того, приоритетным считается погашение расходов на вознаграждение арбитражному управляющему или реестродержателю, задолженности по заработной плате сотрудникам организации-банкрота, текущих коммунальных и эксплуатационных платежей компании, затрат на проведение конкурсного производства, а также удовлетворение требований основных кредиторов, к которым относятся различные кредитные организации. После этого наступает черед тех, кому положена компенсация морального вреда, и тех, перед кем должник нес ответственность за причинение вреда жизни или здоровью. Далее производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих по трудовому договору. И только потом полученные при продаже активов компании деньги могут перейти к категории «другие кредиторы», то есть — к дольщикам. Однако они, как уже было сказано, крайне редко получают назад свои деньги: активов строительных компаний, как правило, просто не хватает на то, чтобы рассчитаться со всеми по заведенному порядку.
Впрочем, попытать счастья не возбраняется. А для этого участнику долевого строительства, который остался ни с чем из-за банкротства застройщика, необходимо позаботиться о том, чтобы его внесли в реестр требований кредиторов. Этот реестр, основываясь на решении суда и установленных им составе и размере требований, составляют арбитражный управляющий или реестродержатель. А дальше невезучему дольщику остается лишь ждать своей очереди и надеяться, что она до него все-таки дойдет.
Правила безопасности
Но не все так безнадежно. Потенциальным владельцам строящихся сегодня квартир и тем, кто только собирается вложить средства в строительство, не стоит поддаваться панике и продавать свою долю. От крупных потерь себя можно застраховать. Причем на любом этапе строительства дома — до тех пор, пока в нем не будет положен последний кирпич и госкомиссия не подтвердит, что он лежит правильно. Многие страховые компании сегодня предлагают своим клиентам с их помощью снизить финансовые риски, связанные с участием в долевом строительстве. Объектом страхования в этом случае становятся имущественные интересы дольщика. То есть фактически страховщик обязуется возместить клиенту вложенные им в строительство средства, если этого не сделает сам обанкротившийся застройщик.
Для того чтобы определить параметры сделки, страховая компания всегда проверяет на предмет благонадежности строительную компанию, от банкротства которой намерен уберечь себя страхователь. И вот здесь дольщики обычно совершают серьезную ошибку. Если специалисты объявляют застройщика достойным доверия, участники долевого строительства нередко отказываются от страхования: мол, раз уж эксперты так решили — значит, точно ничего не угрожает, а сэкономить на страховке в нынешние времена уже большое дело. Однако в том, насколько справедлива знаменитая мудрость про скупого, который платит как минимум дважды, без сомнения уже не единожды убедился каждый. Потери, которые может понести дольщик в случае банкротства застройщика, несоизмеримо больше затрат на страховой полис.
Кстати, если уж заботиться о собственной финансовой безопасности, то неплохо бы сделать это уже на этапе страхования. Главное, о чем следует помнить: страховая компания, которой намерен довериться дольщик, должна иметь лицензию на страхование финансовых рисков, связанных с участием в долевом строительстве. Кроме того, необходимо более тщательно подойти к выбору страховой компании и с точки зрения стоимости ее услуг. На один и тот же страховой случай у разных страховщиков разные тарифы и условия страхования. Единое негласное правило, установленное самим рынком, пожалуй, одно — чем ближе завершение строительства, тем ниже страховой тариф, ведь с приближением этого момента снижаются не только риски дольщика, но и страховой компании. К примеру, ООО «Первая страховая компания» предлагает страхование финансовых рисков на случай неисполнения (и ненадлежащего исполнения) договорных обязательств, в том числе на случай непередачи в срок объекта недвижимости участникам долевого строительства. Страховой тариф для дольщиков в данном случае варьируется от 1,5% до 2,5% от стоимости договора долевого участия — в зависимости от надежности застройщика, приближения даты сдачи объекта и ряда других параметров.
Мария НЕПОМНЯЩИХ
