Последний год в России стал годом стремительного роста цен на жилье после относительного многолетнего покоя. Если верить рейтингу Global House Price Index, наша страна в этом списке поднялась с 46-го на 19-е место. Темпы роста цен в 4,6 раза превысили прошлогодние. Только по итогам 2-го квартала 2019 года квартиры подорожали почти на 7%. Это вдвое выше среднемирового уровня. Согласно данным Росстата, типовая квартира-новостройка во втором квартале 2019 года стоила 58,5 тыс. руб. за 1 кв. м, «вторичка» — 52,8 тыс. руб. за 1 кв. м. Это на 6,7% и 6% выше аналогичных показателей прошлого года соответственно. Тронулся с места и рынок вторичной недвижимости, видимо, реагируя на судьбу новостроек. По данным ЦИАН, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост цен составил 9%. Особенно отличился Красноярск, где средняя цена на «вторичку» выросла сразу на 16%.
Дорогие квадраты
Специалисты считают, что резкий рост цен на недвижимость связан с повышением доступности ипотеки и изменениями в законодательстве. Напомним, с 1 июля этого года изменился порядок обеспечения обязательств застройщика при долевом строительстве. Дольщики отдают свои деньги не застройщику, а вносят на специальные банковские эскроу-счета, откуда застройщик сможет получить деньги только после сдачи объекта. То есть застройщик изначально может рассчитывать только на кредит в банке, получение которого предполагает жесткие требования: необходим опыт в строительстве не менее 3-х лет, площадь сданных объектов не менее 10 тыс. кв. м, отсутствие долгов по кредитам и т.д.
Сейчас лидеры по росту цен — Москва и Новосибирск (по 11 %). Самая дорогая недвижимость, разумеется, в столице. В среднем 205 тысяч рублей за квадратный метр. Регионы идут с большим отрывом. В топ-15 по подорожанию (где самым дешевым оказался Челябинск с расценками 41 тысяча за квадратный метр) почему-то не попала Тверь, где сейчас средняя стоимость жилья в новостройке — на уровне 48 тысяч рублей за «квадрат».
По информации Правительства Тверской области самое дорогое жилье в Твери — 49936 рублей за кв. метр, немногим дешевле в Конаковском районе — 45 тысяч рублей. Примерно на одном уровне — 35 тысяч рублей — жилье в Вышнем Волочке, Кимрах, Ржеве, Торжке, Осташкове, Удомле, Зубцове, Калязине. Далее следует большая группа городов, где метры оцениваются в 30 тысяч рублей. Самая низкая стоимость — 20 тысяч — в Весьегонском, Лесном, Краснохолмском, Сандовском, Сонковском, Нелидовском, Жарковском районах.
Небоскребы, небоскребы…
Бум жилищного строительства в последние 3 года наблюдается в областной столице. В рекордно короткие сроки выросло несколько микрорайонов на окраинах города, много точечной застройки ближе к центру. Наиболее продвинутые агентства недвижимости организовывают для потенциальных клиентов экскурсии сразу по нескольким новостройкам, что, кстати, удобно для покупателей. Есть возможность сравнить. Почти каждый жилой комплекс демонстрирует свою индивидуальность. Одни продают квартиры только с ремонтом, другие оформляют тематические подъезды, третьи берут инфраструктурой. Месторасположение обязывает, поэтому чем ближе к центру, тем дороже, несмотря на индивидуальное отопление. За последний год некоторые наиболее успешные застройщики, по мониторингу редакции, сообщали о повышении цены на свои новостройки каждые три месяца.
В итоге стоимость, к примеру, двухкомнатной квартиры за год повысилась на 700 тысяч рублей.
По данным тверского агентства недвижимости «Парамоновъ», средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке в июне 2019 года составляла 51256 руб., в новостройках — 47546 руб., где примерно еще одну треть стоимости квартиры надо будет выложить на ремонт. Увеличение стоимости в первом полугодии 2019 года эксперты агентства оценивают в объеме 7,3% за год. Наиболее существенно подорожали квартиры в Московском районе Твери.
По мнению агентства, существенной причиной подорожания являются изменения в 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве». И, скорее всего, до конца 2019 года тенденция продолжится. Однако рост будет несущественным. Это объясняется тем, что при общем низком уровне платежеспособности наших граждан в регионе строится много жилья различной ценовой категории и существует высокая конкуренция между застройщиками.
Но есть и другое мнение
Генеральный директор строительной компании ООО «ГК Мегаком» Дмитрий Головин считает, что объективных предпосылок для подорожания нет, а застройщики поднимают цену на фоне ажиотажа, вызванного непонятной пока ситуацией на рынке недвижимости, а также заранее закладывают определенный процент на компенсацию возможных затрат.
— Закон о дольщиках пока никак не повлиял на ценовую политику. В Твери по новым требованиям строится еще только 2-3 дома. Всего одна-две фирмы имеют эскроу-счета. Все новостройки Твери, которые начали строиться до вступления в силу нового закона и освоили не менее 30% объема работ, играют сейчас по старым правилам. Но даже переход на новую систему пока, на примере Москвы, не должен принести существенного подорожания. Там открыто 3 тысячи эскроу-счетов, и на этих объектах стоимость квадратного метра в среднем составляет 185 тысяч рублей, тогда как в привычной «долевке» — 175 тысяч. Разница несущественная. Как поведет себя дальше рынок, непонятно. В некоторых случаях банки не хотят давать кредиты застройщику — и имеют на это право, если тот не соответствует определенным критериям. Также пока непонятна ситуация с налогообложением готовых объектов. По прогнозам, 2021-22 годы будут провальными в плане жилищного строительства.
Это понятно уже сейчас. Если в прошлом году в городе было выдано 75 разрешений на строительство, то в этом за первое полугодие — только одно. На этом фоне, скорее всего, начнет дорожать вторичное жилье, хотя людей оно привлекает все меньше. Слишком много появилось новостроек, и старые стены и трубы в этом сравнении значительно проигрывают.
Юлия ИЛЬИНА
