Сегодня отношение к долевому строительству в нашей стране неоднозначное. С одной стороны, это возможность купить квартиру по низкой цене, но с другой — высок риск остаться без денег и жилья. Как дольщику обезопасить себя при заключении договора участия в долевом строительстве?
Разговоры о необходимости реформирования законодательной базы по привлечению денежных средств дольщиков для строительства многоквартирных домов ведутся уже давно. Сегодня отношения застройщиков и дольщиков регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
— На всем протяжении своего существования закон 214-ФЗ является одним из самых неоднозначных и проблемных российских законов, — поделился мнением юрист Тверского офиса ООО «МаТИК. Яковлев и партнеры» Федор Жуков. — Негативная оценка понятна: увеличивается число застройщиков-банкротов, ведутся уголовные дела в отношении их руководителей, в судах идут споры в отношении земельных участков под строящимися домами. В июле 2015 года на государственном уровне прозвучало предложение полностью отказаться от этой схемы и перейти к проектному финансированию. Согласно ему, дольщик, застройщик и банк планируют заключать трехсторонний договор, по которому средства дольщика будут перечисляться на спецсчет в банке, а банк — направлять их на финансирование строительства.
В последнее время в действующий закон 214-ФЗ постоянно вносятся изменения для усиления контроля за привлечением застройщиками денежных средств. Но как обезопасить дольщиков от недобросовестных компаний, механизмов пока не выработано. Впрочем, можно минимизировать риски, чтобы получить свое имущество в срок и в надлежащем качестве, используя некоторые знания законодательства и должную осмотрительность. Специалисты Тверского офиса ООО «МаТИК. Яковлев и партнеры» дают следующие рекомендации.
Во-первых, закон 214-ФЗ обязывает застройщика устанавливать минимум условий, которые должен содержать договор участия в долевом строительстве (договор ДУ): определение подлежащей передаче квартиры; срок передачи ее застройщиком; цена договора, сроки и порядок уплаты цены договора (квартиры); гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. При отсутствии указанных условий договор будет считаться незаключенным, и Росреестр может отказать в его обязательной госрегистрации.
Во-вторых, при заключении договора стоит потребовать от застройщика подробно описать приобретаемое имущество: полный строительный адрес (как в разрешении на строительство), подъезд, этаж, площадь, метраж, наличие балкона или лоджии, коммуникации, наличие приборов учета и их расположение. Если предполагается внутренняя отделка, то следует указать материалы отделки вплоть до марок и артикулов.
Гарантийный срок на квартиру в договоре ДУ не может быть менее пяти лет, установленных законом 214-ФЗ. Гарантия на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав помещения, — не менее трех лет.
В-третьих, в большинстве договоров ДУ цена зависит от стоимости одного квадратного метра квартиры и ее примерной площади. Однако зачастую площадь не совпадает с информацией в документах о технической инвентаризации. Поэтому застройщики указывают в договорах, что итоговая цена складывается из фактической площади помещения, и дольщику следует быть готовым доплатить за увеличение цены квартиры или потребовать лишних денег. При этом необходимо учитывать, что цена лоджии и балкона оговаривается отдельно и, как правило, рассчитывается с применением понижающих коэффициентов.
Важно еще до заключения договора ДУ удостовериться в добросовестности застройщика. Потенциальный дольщик вправе потребовать от строительной компании заверенные копии его устава; разрешения на строительство дома; проектной документации в части, касающейся квартиры; документа, подтверждающего обеспечение исполнения застройщиком обязательств по договору (залог, страховка и др.); правоустанавливающих документов и выписки из ЕГРП на предоставленный под застройку земельный участок; проектной декларации. Если сведения указанных документов и договора не соответствуют, стоит задуматься о целесообразности заключения сделки.
Кроме того, следует обратить внимание, отражен ли в договоре вопрос о потреблении дольщиками коммунальных услуг в квартире до момента приобретения права собственности. Если квартира будет передана под ремонт и отделку, в договоре указывается, что коммунальные платежи подлежат возмещению по счетам на основании законно определенных размеров платы за коммунальные услуги. При наличии приборов учета их показания должны быть зафиксированы в день передачи помещения под ремонт, а плата за пользование коммунальными услугами начисляться именно с этого момента. Если дольщик не собирается ремонтировать квартиру и жить в ней до приобретения в собственность, в тексте договора не должно быть условий о возмещении данных затрат за коммунальные услуги.
Екатерина ИВАНОВА
