Пожилые люди, заключившие договор пожизненной ренты, останутся собственниками жилья до конца жизни. Ранее право на их квартиру переходило приобретателю
Люди пожилого возраста, стремясь обеспечить себе достойную старость, нередко заключают договоры пожизненного содержания с иждивением или постоянной ренты. Пенсионер получает определенную плату плюс натуральное содержание, в случае же постоянной ренты — без последнего. Квартира рантье переходит в собственность приобретателя с момента госрегистрации договора. Правда, как обговаривает Гражданский кодекс, жилье все же остается в залоге у бывшего собственника. Отношения сторон в данном случае напоминают взаимодействие банка и человека, взявшего ипотечный кредит: собственником квартиры является гражданин, однако жилье находится по закону в залоге у банка.
Что касается ренты, то плательщик может продать, обменять жилье, которое ему досталось по договору об ее уплате. Однако совершить любую сделку новый собственник может только с письменного и нотариально заверенного согласия пожилого человека. Но предприимчивые граждане находят способы обойти закон и лишить пенсионеров жилья.
На практике все чаще встречаются ситуации, когда пожилой человек, заключивший договор пожизненного содержания, не получал ни копейки или довольствовался скудными денежными подачками. В прошлом году вмешиваться в одну из таких ситуаций пришлось Верховному суду РФ: пожилая москвичка, так и не дождавшаяся от приобретателя обещанных продуктов, написала заявление в суд. Бабушка прошла несколько судебных инстанций и выиграла дело в высшей. Итогом дела стала не только победа лично пенсионерки, но и нововведение, касающееся всех пожилых граждан страны: Верховный суд определил, что рента не может быть меньше, чем прожиточный минимум в регионе, где проживает пенсионер.
И одним «денежным довольствием» плательщик не обойдется. Приобретатель недвижимости обязан действенно участвовать в жизни пожилого человека — приносить продукты питания, лекарства, заниматься мытьем полов и т.п.
Москвичке, можно сказать, повезло. В конце июня прошлого года в столице поймали бандитов, оформивших на себя 14 квартир пожилых москвичей. После сделок одинокие люди быстро уходили в мир иной. Причем подобные факты по стране — дело не единичное. В Тверской области, правда, таких случаев не припомнят. Да и старики предпочитают дело до суда не доводить: лишь в 2008 году в Твери пожилой человек подал иск о расторжении договора ренты.
Законопроект, который внесен в Госдуму, предусматривает изменения в Гражданский кодекс РФ и новый правовой институт — так называемый наследственный договор. По мнению авторов документа, он будет способствовать большей защищенности немолодых граждан.
В связи с этим и было предложено ввести в Гражданский кодекс такое понятие, как наследственный договор, чтобы оградить пожилых людей от недобросовестных рентодателей.
По мнению ряда экспертов, самое главное преимущество наследственного договора — низкие риски из-за того, что право собственности на объект недвижимости обеспечено пожилому человеку до конца его жизни. Для пенсионеров, особенно одиноких, которых не поддерживают дети или другие родственники, это выход помочь себе финансово, но при гарантии соблюдения их прав.
Правда, в этом случае риски появятся у приобретателя квартиры. Представьте себе: плательщик ренты исправно вносил деньги на счет пожилого человека, заботился о его повседневных нуждах. Однако в любой момент наследники могут обратиться в суд с иском о признании недействительным договора ренты после смерти пожилого человека. Не факт, что в договоре не найдется каких-нибудь шероховатостей, из-за которых добросовестный плательщик ренты лишится права на собственность, за которую годами платил.
К тому же уже несколько лет обсуждается вариант, который мог бы стать альтернативой не только пожизненной ренте, но и наследственному договору. Речь идет об обратной ипотеке, широко распространенной в западных странах. Суть этого механизма в том, что пожилые люди кредитуются в банке под залог жилой недвижимости, находящейся в их собственности, получают определенный согласованный процент, продолжая пользоваться недвижимостью. Право собственности они сохраняют, однако жилье находится в залоге у банка. После смерти заемщика банк заявляет права на заложенное имущество, продает недвижимость на рынке и возвращает инвестированные средства. Обратная рента не нашла поддержки у кредитных учреждений нашей страны в том числе и из-за того, что невозможно точно рассчитать выгоду от нее. Ведь неизвестно, сколько лет человек проживет и насколько вследствие этого уменьшится прибыль от продажи имущества.
Наталья КОЛЕН
