Что делать предпринимателю, когда его вытесняют
Около тридцати предпринимателей Тверской области вынуждены работать практически «на чемоданах», так как арендодатель (клинская КЭЧ) потребовал освободить занимаемые площади. Может быть, найден более богатый арендатор, может быть, собственник хочет продать эти помещения — об этом история умалчивает. Но сегодня важно одно: точно в таком же положении может оказаться практически любой из 29 тысяч предпринимателей тверского региона (впрочем и любого другого), который арендует помещение. Как противостоять натиску собственника и сохранить дефицитные коммерческие площади за своим бизнесом — дает рекомендации эксперт ОПОРЫ России Екатерина Зайцева.
Продажа без участия
Первая наиболее гнетущая малый бизнес проблема, это когда арендуемое малым предприятием муниципальное (государственное) помещение продается без участия арендатора. Причем на вполне законных основаниях, поскольку закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» №178-ФЗ не предусматривает специального уведомления арендаторов о предстоящих торгах. И соответственно, арендаторы просто не знают, что помещение, в котором, к примеру, располагается их магазин, продается. Выход здесь один — отслеживать в официальных источниках СМИ информацию о предстоящей приватизации и подавать в общем порядке заявки на участие. Если заявка оставлена без рассмотрения или возвращена безо всяких на то оснований, то можно смело жаловаться в суд. Как и в любом другом случае, когда нарушается процедура торгов. В этом случае суд может признать результаты аукциона недействительными и у предпринимателя будет еще время, чтобы либо договориться о дальнейшей аренде, либо для того, чтобы подыскать себе новое помещение.
Новый арендатор
Иногда частному предпринимателю предлагают освободить помещение в связи с тем, что у здания сменился собственник. Это незаконно. При смене собственника, согласно ст. 617 ГК РФ, договор аренды остается в силе по всем условиям, потому что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае нарушения арендодателем данного положения можно смело подавать в суд.
Однако наряду с этим в договоре могут быть предусмотрены любые не запрещенные законодательством основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Например, когда собственник-муниципалитет вправе расторгнуть договор аренды в случае приватизации арендуемого помещения. Здесь необходимо внимательно отнестись ко всем условиям договора.
Когда вытесняют силой
Еще одной существенной для малого предприятия-арендатора помещения является проблема его принудительного выселения собственником помещения. Арендодатели могут отключать электроэнергию и водоснабжение арендатору, повышать арендную плату, изменять условия договора не в их пользу, опечатывать входные двери, проводить антирекламу компании-арендатора, и просто выселять из помещения с применением физической силы и угроз. Что делать? Фиксировать все действия со стороны арендодателя. Например, если это насильное выселение, вызвать сотрудников ОВД, которые должны составить протокол, а дальше уже либо направлять заявление о преступлении, либо в суд о незаконном выселении. Или, если отключают, к примеру, электроэнергию без всякого основания, повышают необоснованно в несколько раз или более одного раза в год арендную плату (ст. 614 ГК РФ) — можно смело нести заявление в суд с требованием привести все в соответствии с условиями договора и законом.
Проверки как способ выселения
Проблемой до сих пор остается «атака» малых предприятий контрольно-надзорными органами (Роспотребнадзором, милицией, налоговиками и т.д.). Цели в таких ситуациях разные, в том числе — выселить арендатора из помещения. Здесь каждому арендатору необходимо знать процедуру проверок контрольно-надзорными органами, приобрести нормативно-правовую литературу и изучить все этапы проверок. Например, любой проверяющий должен представить служебное удостоверение и постановление о проведении проверки (в случае плановой проверки); проверять только то, что указано в постановлении о проверке (например, акцизные марки на бутылках с алкогольной продукцией или кассовый аппарат и т.д.). Важно знать все свои «шаги», права и обязанности, что описано также в Федеральном законе «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государственного контроля (надзора)» от 08.08.2001 г. №134-ФЗ. Однако, данный закон бессилен при проведении налоговой проверки. Здесь уже важно изучить регламентирующие нормы Налогового кодекса РФ и Положения о Федеральной налоговой службе.
Нужно знать каждому
Договор аренды нежилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации, что является гарантией стабильности бизнеса (ст. ст. 610, 651 ГК РФ). Правда, госрегистрации подлежат договоры аренды нежилых помещений в случае, если они сдаются в аренду на 1 год и более. Однако практика такова, что муниципалитеты сдают помещения малым предприятиям на 11 месяцев с последующим продлением. А это значит, что по истечении 11 месяцев договор аренды может быть расторгнут. Здесь для арендатора нет инструмента защиты, так как срок такого договора регулируется интересами сторон, а не законом. Однако, согласно ст. 621 ГК РФ, арендатор, у которого закончился срок аренды помещения, имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. А если все же помещение сдано, предыдущий арендатор вправе в судебном порядке потребовать заключения договора аренды на то же помещение или возмещения убытков, связанных с этим.
