Аналитик «Открытие Брокер» Тимур Нигматуллин выступил в онлайн-конференции «Недвижимость России: новые правила, банкротства и рекорды ипотеки». По мнению эксперта, новый закон о долевом строительстве в дальнейшем значительно сократит число девелоперских компаний. Однако данный процесс не приведёт к росту стоимости жилья из-за избыточного предложения на вторичном рынке.
С 1 июля в России вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве, ужесточающие требования к застройщикам и лучше защищающие права дольщиков. Аналитик «Открытие Брокер» Тимур Нигматуллин напомнил, что застройщики активно готовились к предстоящим поправкам: «Скорее всего, роста себестоимости в среднем по рынку стоит ждать не ранее чем через 1-2 года. Однако стоит отметить, что увеличение себестоимости может не привести к росту цен на первичную недвижимость. Застройщики просто не смогут существенно поднять цены, поскольку покупательский спрос уйдёт на вторичный рынок».
Теперь гарантии дольщиков теперь будут лучше тех, которые сейчас даёт закон о долевом строительстве – риски недостроя будут фактически переложены на банки, кредитующие проекты, отметил г-н Нигматуллин: «Таким образом, девелоперам будет невыгодно продавать объекты на слишком ранней стадии строительства по низким ценам. Эти объекты уйдут с рынка до, к примеру, завершения строительства коробки. Таким образом, цены не вырастут, но “первичка” станет менее выгодной для покупки».
В конечном итоге поправки приведут к уходу с рынка большого количества небольших девелоперов и консолидации рынка, рассказал эксперт «Открытие Брокер»: «Количество российских застройщиков, имеющих жилые объекты в активной стадии строительства, сейчас оценивается в 4 тысячи. Ожидается, что полное вступление в силу законодательных нововведений через некоторое время сократит их численность на 30-40%. Небольшие игроки будут продавать свои проекты более крупным или объединятся».
Тенденция по снижению ипотечных ставок в среднесрочной перспективе продолжится, ожидает г-н Нигматуллин: «Нейтральная ставка ЦБ РФ составляет в текущих условиях 6-7% годовых. Думаю, в среднесрочной перспективе ипотека может подешеветь ещё на 1 п.п. вслед за снижением ключевой ставки с нынешних 7,25% годовых в диапазон нейтральной ставки».
На горизонте одного-двух лет рынок жилья продолжит стагнировать из-за вялого инвестиционного спроса – по оценкам эксперта, с начала кризиса цены на недвижимость в реальном выражении обвалились на 25%. «Стоимость недвижимости вытекает из величины денежных потоков от её аренды или от ожидания их в будущем, если она, к примеру, ещё не построена, – отметил г-н Нигматуллин. – Если реальные доходы будут расти (скорее всего, будут на 2-2,5% в год), типовая недвижимость подорожает пропорционально, так как подобный класс активов будет потенциально приносить своему владельцу больше денег. Стоит отметить, что повышение пенсионного возраста приведёт к росту недвижимости. Работающие пенсионеры зарабатывают больше, чем неработающие. Рост экономики ускорится, общий уровень реальных доходов будет расти чуть быстрее».
Акции строительного сектора, по мнению г-на Нигматуллина, продолжат выглядеть уверенно: «Бумаги “ЛСР”, “ПИК” и “Эталона” выглядят перспективными, но инвестиционные предпочтения я отдаю “ПИКу”. Он дороже аналогов, но экономия от масштабов и параметры продукта не полностью заложены в цену».
Полная версия онлайн-конференции доступна .
