В Тверской области за год цены на жилье практически не выросли. Но в ближайшие два года квартиры могут подорожать более чем на 10 процентов
Ипотека по-прежнему остается основным способом приобретения жилья для жителей страны. В прошлом году рынок ипотечного кредитования рос бурными темпами. Если в 2017 году в Верхневолжье было выдано почти 9,5 тыс. кредитов, то в 2018-м уже 13,4 тыс. Средний размер ипотечного жилищного кредита в Тверской области в 2018 году составил 1,86 млн рублей, средний срок кредитования — 204 месяца, или почти 18 лет. Любопытно, что в 2017 году ипотеку брали в среднем на 193 месяца, или на 17 лет.
Ключевой фактор ипотечного бума — максимально низкая ипотечная ставка за всю новейшую историю страны, всего 9,5% годовых. В 2017-м ипотечные кредиты выдавали под 10,6% годовых.
— Общий объем ипотечного портфеля банков в тверском регионе за год вырос на 25% и достиг уровня в 52,8 млрд рублей. Показательно, что жители Верхневолжья практически не допускают просроченной задолженности. Ее объем составляет всего 0,8%, — рассказал нашему еженедельнику заместитель управляющего Отделением Тверь ГУ Банка России по ЦФО Владимир Чирков.
Отметим, что в 2010 году в среднем по России объем просроченной ипотечной задолженности составлял 7%, а в 2016-м 3%. Россияне стали более дисциплинированными, но, увы, не более богатыми. Реальные доходы жителей Тверской области падали с 2014 по 2017 годы. И только в 2018-м они выросли всего на 2,2%.
Эксперты прогнозируют постепенное замедление роста ипотечного рынка по целому ряду причин. Во-первых, многие россияне уже взяли жилье в ипотеку. Во-вторых, ипотечные ставки начали постепенно расти, а скоро могут вырасти и цены.
Тверская область вошла в список регионов, в кото-рых стоимость жилья в новостройках и на вторичном рынке в 2018 году практически не росла. По оценкам разных сервисов, цены увеличились в пределах 1%. Специалисты федерального портала «Мир квартир» подсчитали, что цена одного квадратного метра в новостройках Твери составляет в среднем 45,2 тыс. рублей. Средняя цена квартиры — почти 2,4 млн рублей.
Показательно, что цена на «вторичку» составляет те же 45 тыс. рублей за «квадрат». По данным сервиса недвижимости «ЦИАН», наибольшим интересном пользуются двухкомнатные квартиры либо в недавно построенных домах, либо в исторической застройке города. Важным фактором является наличие хотя бы косметического ремонта.
В январе 2019 года главный игрок на рынке ипотеки «Сбербанк» повысил на 1% стоимость ипотеки, а для клиентов с первоначальным взносом до 20% от стоимости сделки — на 1,2%. Таким образом, средний размер ставки достиг уровня 10,5%. Другие ключевые игроки рынка тоже планируют увеличить ставки по ипотечным кредитам.
Так банки реагируют на рост ключевой ставки Центробанка, которая в декабре 2018 года была увеличена на 0,25% и достигла уровня в 7,75%. В ЦБ отмечали, что принятое решение носит упреждающий характер и направлено на ограничение инфляционных рисков. Недавно состоялось заседание директоров Банка России, на котором было решено пока сохранить ключевую ставку на прежнем уровне. Однако риск ее роста сохраняется.
Стоит ли покупать квартиру в ближайшие месяцы — или лучше отложить покупку? Эксперты говорят о том, что в 2019 году цены могут вырасти, но незначительно. А вот через пару лет недвижимость может подорожать на 10-12%.
Дело в том, что застройщики постепенно завершают объекты, начатые еще на деньги дольщиков. Все новые проекты они обязаны возводить или за свой счет, или с помощью банковского проектного финансирования.
— Почти во всех странах мира строительная отрасль работает по такому принципу. Я поддерживаю введение этой модели в России. Она защитит интересы простых людей. Бизнесу же нужно какое-то время, чтобы научиться работать по новым правилам, — рассказывает директор группы компаний «Премьер Development», руководитель НП «Институт регионального развития» Павел Парамонов. — Моя компания уже работает по новой модели. Мы взяли кредит под 12% годовых. Это неизбежно приведет к повышению стоимости жилья. Мы стремимся оцифровать рабочие процессы, повысить производительность труда, чтобы как-то минимизировать этот рост.
Павел Парамонов считает, что в выигрыше от введения новой модели финансирования окажутся крупные федеральные компании, которые строят массовое жилье по всей России, в том числе и в Тверской области. Они удерживают цены на относительно невысоком уровне, имеют низкую маржинальность, но выходят в плюс за счет больших оборотов. Небольшие компании или уйдут с рынка, или будут реализовывать уникальные проекты, в первую очередь — премиум-класса.
Цены на недвижимость, скорее всего, будут расти и стабилизируются, когда рынок научится жить по новым правилам. Пока неясно, сколько на это уйдет времени. Так что, возможно, относительно стабильный 2019 год — очень хорошее время для покупки новой недвижимости.
Василий СТЕКЛОВ
