Дело о 432 квадратных метрах. В Твери решается судьба знакового здания и будущее бизнеса

В Твери решается судьба знакового здания. А вместе с ней – и будущее успешного социально ответственного коммерческого предприятия. История обещает стать показательной: исход дела продемонстрирует, как выстраивается и будет выстраиваться диалог между бизнесом и властью города.

В Арбитражном суде Тверской области продолжается рассмотрение дела, в рамках которого решается судьба части здания Дома офицеров тверского гарнизона. Заявителем по делу выступает ООО «Сити-1», владелец популярного тверского развлекательного комплекса. Ответчиком — Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации Твери.

В громком деле фигурируют 432 кв. м тверского Дома офицеров, на приобретение которых по закону претендует выше упомянутый субъект малого предпринимательства. Департамент продавать помещение категорически не согласен. Аргументы, которыми подкреплен данный отказ, будут интересны самому широкому кругу читателей.

Во-первых, покупке помещений в Доме офицеров, по мнению департамента, препятствует тот факт, что все здание является муниципальной собственностью и находится в оперативном управлении. Во-вторых, Департамент настаивает на том, что арендованная площадь является частью здания и не обособлена как самостоятельный объект. В-третьих, причиной для отказа называется то, что дом №14 по улице Советской — объект культурного наследия, который нельзя делить.

Начнем с последнего. Дом офицеров, бывшее здание Дворянского собрания, построенное в 1842 г. по проекту архитектора Ивана Львова, — объект культурной и исторической ценности. Это бесспорно. Печально только, что российские чиновники обращают внимание на ценность объекта лишь тогда, когда им это выгодно. Во всяком случае, ранее никакое историческое значение не мешало муниципалитету осуществлять продажу нежилых помещений по ул. Советской в зданиях, являющихся объектами культурного наследия, а также продажу отдельных комнат в квартирах в одном из домов с аналогичным статусом на набережной Степана Разина. Тогда федеральный закон №73-ФЗ оказался на стороне частного капитала.

А вот еще один любопытный факт: 27 апреля 2010 года ООО «Сити-1» подписало охранное обязательство по сохранению, содержанию и использованию объекта культурного наследия. И почти три года, в соответствии с документом, проводило ремонтно-реставрационные работы. Получается, что если охранные обязательства исполняются, исторический памятник может находиться в собственности двух и более лиц…

Впрочем, культурное наследие — не единственный аргумент в споре между ООО «Сити-1» и муниципалитетом. По мнению департамента, 432 кв. м неотделимы от всей остальной площади Дома офицеров (2422,5 кв.м.). Иначе говоря, несамостоятельны, а значит, не могут быть проданы. Тот факт, что часть здания, которую занимает ООО «Сити-1», имеет собственные договоры на водопотребление, отопление и электропотребление, видимо не в счет. Однако не считаться с результатами технического обследования данных нежилых помещений компетентными структурами уже невозможно. Комиссия тверского проектного бюро «Ротонда» под руководством главного инженера Н.А. Мостовой изучила здание и сделала вывод, что помещения, арендуемые под развлекательный комплекс «Сити», изолированы от остальной части строения, имеют собственный вход и выход, отдельные санитарно-технические узлы, и могут функционировать независимо от других помещений дома №14 по улице Советской. Выводы комиссии подтвердил, кстати, департамент архитектуры и строительства администрации города Твери, специалисты которого, осмотрев спорные площади и техническую документацию, заключили, что используемые помещения, в соответствии с их назначением, максимально изолированы от других помещений в структуре основного здания для обеспечения самостоятельного и независимого функционирования объекта.

И, наконец, третий аргумент Департамента. На первый взгляд — железный. Речь идет о том, что здание Дома офицеров (включая арендованные площади) находится в оперативном управлении, которое, согласно 159-ФЗ, является непреодолимым барьером для приобретения недвижимого имущества частным бизнесом. Однако не все так гладко, как кажется на первый взгляд.

Вернемся в лето 2012 года. Министерство обороны подписало акт приема-передачи Дома офицеров в муниципальную собственность 4 июля. 6 августа руководство «Сити-1» обратилось к Департаменту с заявлением о выкупе арендуемой части здания по праву субъекта малого предпринимательства и в строгом соответствии с 159 ФЗ. 14 августа администрация Твери зарегистрировала свои права в Управлении Росреестра. А спустя сутки, 16 августа, был издан приказ о передаче здания Дома офицеров в оперативное управление МБУК «Тверской городской музейно-выставочный центр», которое было благополучно зарегистрировано 30 августа. С этого момента помещения в здании памятника архитектуры стали недоступны для выкупа.

Однако данное действие департамента вполне можно считать прямым созданием барьеров. Это четко прописано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 октября 2010 №5153/10. В соответствии с документом передача в оперативное управление, препятствующая субъекту МСБ реализовать свое право на выкуп площадей по 159-му федеральному закону, квалифицируется судебными органами как злоупотребление. При условии, если заявление на выкуп предпринимателем было подано до передачи – как, собственно, и произошло в данном случае.

Наш еженедельник уже не раз писал о том, как отдельные муниципалитеты фактически тормозят реализацию 159-го ФЗ, например, включая большую часть помещений в перечни имущества, не подлежащего приватизации. На проблему уже обратили внимание федеральные власти: в Госдуме прошел первое чтение законопроект, который существенно расширит возможности выкупа квадратных метров арендаторами.

Обратят ли власти внимание на проблему с Домом офицеров, пока неизвестно. Понятно только, что передача здания в оперативное управление являлась формальным шагом со стороны муниципалитета – двери комплекса со стороны улицы Советской так и остались на замке. Никакого участия в судьбе здания администрация не принимала в течение полугода, пока, наконец, в феврале 2013 года сначала один депутат ТГД, а после – целая комиссия, не решили, что текущее аварийное состояние здания – грубое упущение, здание необходимо реконструировать. А после – освободить от коммерческих структур и, как в прошлые годы, проводить в нем торжественные приемы, банкеты, встречи ветеранов и прочее. Никто даже не подумал обратить внимание на то, что ООО «Сити-1» не только занималось по мере финансовых возможностей сохранением здания, но и в последние годы выполняло социальную функцию, в частности, проводило в своих стенах ряд важных для города мероприятий. Так, организация помогала клубу ветеранов вооруженных сил РФ «Вымпел» и даже имеет за свою деятельность награды и благодарственные письма от руководителей клуба и администрации Центрального района.

Так или иначе, последнее слово остается за Арбитражным судом, следующее заседание которого назначено на 9 апреля. Неизвестно, будут ли в этот день окончательно расставлены точки над i, однако уже сейчас понятно, что решение спора станет прецедентным.