Жители Тверской области снова проявляют интерес к ипотеке

В современной жизни термин "ипотека" рассматривается как залог недвижимого имущества с целью получения кредита. Ипотека позволяет приобрести жилье сразу, оплачивая его стоимость в рассрочку в течение последующих лет. Это значительно удобнее, чем копить деньги, подвергая накопления инфляционным и иным рискам.

 Выдавая кредиты, банки требуют оформить залоговый документ (договор ипотеки), в соответствии с которым  имущество не передается кредитору в собственность, а остается у должника, что дает ему возможность по-прежнему пользоваться предметом залога для удовлетворения собственных нужд. Кредитор (банк) вправе лишь контролировать это использование, чтобы не допустить ухудшения качества или исчезновения предмета залога. В данном случае возникает ипотека на основании договора, где залогодержателем является банк, а залогодателем – лицо, которое приобрело жилое помещение в собственность за счет кредитных средств банка. С помощью залога банк страхует себя от рисков, связанных с невозвратом кредита, оставляя за собой право на продажу заложенного имущества и возмещение собственных затрат. Договор ипотеки может быть заключен также в случае, когда банк выдает  кредит на приобретение нового жилья, а в залог банку передается уже имеющееся у заемщика недвижимое имущество.

Одним из самых распространенных способов приобретения жилья за счет кредитных средств банка является заключение договора купли-продажи жилого помещения.  По данному договору продавец продает, а покупатель (заемщик) покупает жилое помещение за счет кредитных средств банка, при этом, согласно пункту 1  статьи  77 Федерального Закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» приобретаемое жилое помещение  находится в залоге у банка с момента государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру. В данном случае возникает ипотека на основании прямого указания  закона (ипотека в силу закона).

В конце 2008 – начале  2009 гг. граждане, желающие получить ипотечный кредит, столкнулись с ужесточением условий его получения,  повышением кредитных ставок (в том числе по уже выданным ссудам) и практически полным прекращением кредитования строящегося жилья. Многие заемщики столкнулись с проблемой уменьшения доходов или полной их потерей в связи с сокращением на работе. Серьезно пострадали заемщики, которые брали кредит в иностранной валюте с фиксированной или плавающей ставкой в рублях: сумма ежемесячных платежей выросла почти в два раза.  Однако уже в начале 2009 года наметились положительные сдвиги на пути к преодолению экономического кризиса.

Безусловно, большую роль в преодолении ипотечного кризиса играют меры государственного регулирования. В частности, государство предоставляет возможность реструктуризации ипотечного кредита с участием Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В рамках этой программы заемщики получили 12 месяцев льготного периода, когда платежи по кредитам будут снижены. По данной программе заемщики, оказавшиеся в затруднительном финансовом положении, обращаются в банк с просьбой о реструктуризации кредита. В индивидуальном порядке банки готовы предоставить отсрочку по ипотечным платежам или другим образом  реструктуризировать  задолженность клиента, попавшего в сложную финансовую ситуацию. Однако если банк  отказывает заемщикам, они обращаются в АИЖК. Данная организация на выделенные из федерального бюджета деньги выкупает кредиты у банков, а также принимает положительное решение о реструктуризации кредита в каждом конкретном случае. По данной программе в  Твери было заключено и зарегистрировано 5 последующих договоров ипотеки, где АИЖК выступает в качестве залогодержателя.

Государственное регулирование проявляется и в возможности использования материнского капитала для погашения кредита. С начала 2009 г. обладатели материнских сертификатов, которые взяли кредиты на покупку или строительство жилья, смогут направить средства семейного капитала на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам в любое время, независимо от срока, истекшего со дня рождения второго или последующих детей. С помощью материнского капитала граждане не самостоятельно гасят кредиты, за них это делает Пенсионный фонд РФ. В Тверской области сделки по приобретению жилых помещений с использованием материнского капитала в третьем квартале 2009 года  заключались  в Конаковском (1),  Краснохолмском (1), Осташковском (1) районах.

Центральный банк РФ  несколько раз в текущем году снижал ставку рефинансирования, от размера которой зависит величина процентной ставки по ипотечным кредитам. В результате процентная ставка по данным кредитам  снизилась  в среднем с 19 до 13,5 % годовых.

Управлением Росрегистрации по Тверской области за 2 полугодие 2009  года было проведено на 50 процентов больше (по сравнению с первым кварталом и концом 2008 года)  регистрационных действий по ипотеке жилых помещений.
В данный момент не прогнозируется рост регистрации ипотеки жилых помещений,  возникающей на основании закона. С  01.07.2009 по 20.09.2009 в Твери было  проведено  266 регистрационных действий  данной категории (во втором квартале 2009 года их было 274). Во втором квартале 2009 года в Твери  было  зарегистрировано 55 договоров ипотеки жилых помещений, за период с 01.07.2009 по 20.09.2009 – 42.

На территории области статистические данные по регистрации  ипотеки жилых помещений   в 3 квартале 2009 года  по сравнению с 2 кварталом текущего года существенно не изменились. Больше, чем в остальных районах Тверской области,  было зарегистрировано ипотеки жилых помещений в силу закона в Лихославльском (63), Бежецком (30), Ржевском (27), Конаковском (18) районах. А по регистрации ипотеки жилых помещений, возникающей на основании договора, лидирует Лихославльский район (31 договор).

Таким образом, с каждым годом в России все большей популярностью пользуется ипотечное кредитование, даже в условиях финансового кризиса, для большей части россиян ипотека является одним из главных  способов приобретения  квартиры.