06.11.2008

Борьба за место под крышей

Борьба малого бизнеса за возможность выкупать арендуемую недвижимость увенчалась успехом. Однако чтобы реализовать предоставленное государством право, предпринимателям предстоит еще немало потрудиться

 

Совсем скоро Федеральный закон, предоставляющий субъектам малого и среднего бизнеса преимущественное право выкупа арендуемых помещений, вступит в свою, как называют ее юристы, активную фазу. С 1 января 2009 года предприниматели смогут сами инициировать процесс купли-продажи, заявляя соответствующим органам о своем желании стать полноправными владельцами занимаемой территории.

Напомним, что с момента принятия закона (22 июля 2008 года) инициатива в этом вопросе принадлежала региональной и муниципальной власти. Но, как показала практика, лишь очень малая доля предпринимателей получила за этот период свое узаконенное право: уполномоченные структуры по всей России либо не успевают включить арендованное имущество в решения об условиях приватизации, как предписано законом, либо просто не желают этого делать. Более того, некоторые спешат до наступления этой самой активной фазы закона продать арендуемые бизнесменами помещения с аукциона. Однако с начала следующего года реализация данного государством права будет зависеть только от самих предпринимателей, и для того, чтобы грамотно воспользоваться предоставленной возможностью, им необходимо знать все тонкости предстоящей борьбы за место под арендуемой крышей.

Везет же некоторым

Прежде всего, отмечают юристы компании «Яковлев и партнеры», стоит помнить о том, что преимущественное право выкупа арендуемого помещения есть далеко не у всех предпринимателей. Потенциальный владелец государственной или муниципальной собственности должен строго соответствовать параметрам, которые относят его к категории субъектов малого и среднего бизнеса. Согласно российскому законодательству, такими субъектами являются потребительские кооперативы и коммерческие организации, внесенные в Единый государственный реестр юридических лиц, физические лица, состоящие в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, а также крестьянские хозяйства. При этом доля вложений государства, иностранных юрлиц, благотворительных фондов и других в уставной капитал организации не должна превышать 25%.

Субъекты малого и среднего бизнеса также характеризуются определенными показателями численности работников и прибыли от реализации товаров и услуг. Так, средними предприятиями считаются компании с коллективом от 100 до 250 человек, годовая выручка которых без учета налога на добавленную стоимость не превышает 1 млрд рублей. Численность работников малого предприятия должна быть не больше 100 человек, а его прибыль — не более 400 млн рублей. Существует также понятие микропредприятия: количество его сотрудников может достигать 50 человек, а выручка — 60 млн рублей.

Впрочем, и в рамках категории субъектов малого и среднего предпринимательства тоже есть определенные ограничения. Так, преимущественное право на приобретение арендуемого имущества не получили кредитные и страховые организации, инвестиционные и негосударственные пенсионные фонды, ломбарды и профессиональные участники рынка ценных бумаг. Привилегий нет и у предприятий, являющихся участниками соглашений о разделе продукции, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых, занимающихся игорным бизнесом, а также нерезидентов Российской Федерации. Непременным условием предоставления преимущественного права является и добросовестность арендатора: выкупить занимаемое помещение он сможет лишь в случае, если оно находится в аренде не менее трех лет и при этом за него исправно вносится арендная плата.

Чем больше, тем лучше

В законе, призванном положить конец скитаниям российских предпринимателей, есть немало и других нюансов, которые сегодня держат бизнесменов в напряжении и некотором страхе за свою дальнейшую судьбу. На данный момент определенность в их будущее могут внести только региональная и муниципальные власти: именно они должны сформировать условия выкупа арендуемых помещений, от которых напрямую зависит, не останется ли новый закон для предпринимателей лишь иллюзией. Так, местным органам власти предстоит определить максимальную площадь выкупаемых помещений и срок рассрочки, на которую бизнесмены также имеют полное право, согласно ФЗ №159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

В Тверской области, по словам сотрудников юридической компании «Яковлев и партнеры», региональный закон пока не принят. Однако свои предложения по установлению вышеназванных значений представители муниципалитетов уже высказывали, и в частности — на Координационном совете по малому и среднему предпринимательству при областной администрации, состоявшемся в октябре. Они, к слову, не совсем устроили тверских бизнесменов. К примеру, Удомельский район предложил срок рассрочки до 3 лет — и эта цифра оказалась максимальной по региону. Остальные муниципальные образования решили, что для выкупа арендуемых помещений предпринимателям достаточно и года, и полугода, и даже одного месяца. Мнения о максимальной площади помещения также разделились. Для сравнения, региональным правительством Рязанской области установлены предельные значения арендуемых площадей для производственной деятельности не более 1300 кв. м при сроке рассрочки на 3 года, для иных видов деятельности — не более 500 кв. м при рассрочке в 1 год. Сами же представители тверского малого бизнеса считают нормальным 5-летний срок рассрочки и максимальную площадь выкупаемой территории, равную 1000 кв. м: только в этом случае, затратив значительные средства на покупку недвижимости, они смогут продолжить развитие своего дела. Прислушается ли к предложению предпринимателей власть Тверской области, станет известно уже скоро: региональный закон необходимо принять до 1 января 2009 года. В противном случае в силу вступят значения, которые будут установлены Правительством РФ.

Есть и еще один нюанс, который ставит предпринимателей в зависимость от действий местной власти: согласно ФЗ №159, выкупу подлежат лишь те арендуемые помещения, которые не значатся в перечне государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц. Недвижимость, внесенная в этот список, может быть использована только для предоставления в аренду, причем в порядке торгов. Такие перечни сегодня также составляют муниципальные власти региона, решая, какие помещения местные бизнесмены смогут приобрести, а какие — нет.  

Шаг за шагом

Как бы то ни было, на основании прав, предоставленных Федеральным Законом, тверские предприниматели могут и сегодня стать полноправными владельцами арендуемого помещения. Для этого необходимо, чтобы до 1 января 2009 года уполномоченные органы государственной власти регионального или муниципального уровня приняли решение об условиях приватизации имущества и в течение 10 дней направили свои предложения по выкупу недвижимости бизнесменам. Есть и другой вариант развития событий, оговоренный законом, когда предложение о заключении договора купли-продажи составляет и направляет арендаторам государственное или муниципальное предприятие. При этом рыночная стоимость помещения, по которой и должна осуществляться сделка, в обоих случаях определяется независимым оценщиком. Кстати, юристы компании «Яковлев и партнеры» отмечают, что бывают случаи, когда установленная стоимость может быть оспорена предпринимателем в суде.

В случае если арендатор согласен со всеми условиями выкупа помещения, предлагаемыми уполномоченными органами, он должен представить заявление о своем соответствии категории субъектов малого или среднего предпринимательства — его наличие необходимо при заключении договора купли-продажи. Если и бизнесмен, и арендуемая им недвижимость удовлетворяют всем требованиям закона, договор будет заключен не более чем за 30 дней с момента получения предпринимателем предложения о сделке. В противном случае в такой же срок арендатору будет отправлено сообщение о невозможности отчуждения имущества.

Стоит отметить, что при приобретении недвижимости в рассрочку одновременно с договором купли-продажи в обязательном порядке заключается договор о залоге имущества до его полной оплаты. Кроме того, на денежную сумму, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов. Проценты же рассчитываются исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого помещения.

В целом механизм выкупа арендуемых помещений сохранится и после 1 января 2009 года. Вот только для уполномоченных государственных или муниципальных органов условия сделки станут жестче. С этого времени закон обязует их не только рассмотреть все без исключения заявки бизнесменов, но и выполнить необходимые для заключения договора купли-продажи действия в строго определенные сроки. Так, согласно ФЗ №159, уполномоченный орган должен обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости имущества в двухмесячный срок со дня получения заявления от арендатора. Затем в двухнедельный срок с момента получения отчета об оценке недвижимости он обязан принять решение об условиях ее приватизации. И, наконец, не позже чем через 10 дней после этого ему необходимо направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге.

При этом, как отмечают сотрудники юридической компании «Яковлев и партнеры», если уполномоченный орган отказывает предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, либо просто бездействует, бизнесмен может обратиться в суд и добиться исполнения закона. Главное — не медлить с получением своих законных прав, ведь возможность почувствовать себя во всех смыслах хозяевами положения есть у предпринимателей лишь до 1 июля 2010 года.

 
Юлия АНДРЕЕВА


Количество показов: 6815

Возврат к списку






На правах рекламы:
Тверские новости | пресса Тверь | газета Твери и газеты Тверской области | форум Тверь