16.10.2008

И все-таки она вертится

Какой бы непростой ни была ситуация на земельном рынке, эту собственность всегда можно повернуть так, чтобы участок приносил максимальную пользу своему владельцу. Главное — ответственно и со знанием дела подойти к вопросу его приобретения

 

 

Жилищный вопрос в России обостряется с каждым годом. Стремительно растущая стоимость квадратного метра и непростая ситуация на финансовом рынке, которая для обывателя выражается прежде всего в повышении процентных ставок на кредиты, заставляют население искать альтернативные пути решения проблемы. Самым популярным из них в последнее время стало приобретение земельных участков за городом. Этот вариант в сложившихся условиях представляется выгодным не только экономически, но и с бытовой точки зрения: удаленность от городского шума, чистый воздух, возможность построить собственный дом делают пригородную землю весьма привлекательной.

Однако и в земельном вопросе не все так просто, утверждают специалисты. Причем трудности начинаются уже с момента выбора участка, поскольку лучшие по всем параметрам места в Тверской области уже заняты. Участок, который находился бы не слишком далеко от центра, был оснащен всеми необходимыми коммуникациями, располагался в экологически чистом и живописном районе, но при этом стоил недорого и имел всю необходимую документацию, сегодня найти практически невозможно: такие земли либо давно находятся в собственности, либо выкуплены с целью перепродажи. Сделать такое выгодное во всех отношениях приобретение можно только при помощи спекулянтов или на аукционах, на которые органы местного самоуправления выставляют участки, находящиеся в муниципальной собственности. Но этот сегмент рынка, уверяют эксперты, ориентирован исключительно на состоятельных покупателей, в основном иностранцев и жителей мегаполисов.

Дело выбора

И все-таки тверитянам, желающим построить домик на берегу реки или вблизи лесной чащи, отчаиваться не стоит: даже при наличии небольших средств на просторах Тверской области вполне можно найти себе место по вкусу. Участков, пригодных для личного имения, немало в районах, где пустуют деревни и земли сельскохозяйственного назначения. В связи с этим наиболее эффективный инструмент в поиске удобного места - разговоры с местными жителями: кто-нибудь из них вполне может продать свои владения. Если же участок приглянулся случайно, скажем, при поездке на рыбалку в глушь какого-нибудь района, и на первый взгляд он никем не занят, есть возможность приобрести и его. В этом случае стоит обращаться напрямую в администрацию муниципалитета — там можно получить необходимую информацию о выбранном месте и, если оно действительно подлежит продаже, попробовать договориться о сделке.

Стоит отметить, что приобретение земель в заброшенных селах и на колхозных территориях связано с множеством юридических тонкостей. Необходимо, к примеру, проследить за тем, чтобы на участок не было наложено обременений, которые впоследствии обернутся для нового владельца судебными разбирательствами и потерей полученных в результате сделки прав собственности. Так, нерадивые продавцы вполне могут не поставить покупателя в известность о том, что эта земля уже приобретена в ипотеку или находится в аренде. Одним словом, без квалифицированной помощи специалистов на этом этапе не обойтись. Приглашенными экспертами могут стать как сотрудники агентств недвижимости, так и юридических компаний. Однако здесь необходимо учитывать, что риэлторы берут в качестве оплаты своих услуг существенный процент от стоимости сделки. Так, участок по начальной цене 1,5 млн рублей вполне может обойтись в 1,6 млн. При этом среди множества фирм, работающих на рынке недвижимости, важно найти ту, которая будет отстаивать именно интересы клиента, а не собственную финансовую выгоду. Ставки в юридических фирмах или у частных юристов на порядок ниже. К тому же их услуги акцентированы конкретно на правовое сопровождение сделки, а значит, в ее законности можно будет не сомневаться — равно как и в том, что покупателю участка не придется оспаривать свое право на собственность.

Оформим — будем жить

Впрочем, помощь специалистов далеко не ограничивается проверкой документов, оформляющихся при сделке. Совет юриста потребуется и для того, чтобы не просто приобрести участок, но и построить на нем собственный дом. В случае если выбранное место по закону относится к категории земель поселений, сложностей с этим не возникнет. Однако, как уже было сказано выше, такие участки в Тверской области найти крайне сложно, а перекупщики получают за них до 1000% прибыли. Земли же сельскохозяйственного назначения, составляющие сегодня большую часть свободного рынка и стоящие в разы дешевле, требуют особого подхода. Согласно Земельному кодексу РФ, они могут использоваться для сельхозпроизводства, садоводства и огородничества, а также под дачное строительство. Применение участка, выходящее за эти рамки, считается нелегальным, и любая самовольная постройка, скажем, на земле, предназначенной для растениеводства, может быть снесена.

С учетом этих особенностей юристы компании «Яковлев и партнеры» предлагают две основные схемы, позволяющие сделать возможным строительство на землях сельхозназначения. Прежде всего участок можно перевести в категорию земель поселений, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. Однако это процесс довольно непростой и длительный. К тому же, как показывает юридическая практика, он далеко не всегда венчается успехом. Для того чтобы осуществить такой перевод, владелец земли должен направить ходатайство в исполнительный орган государственной власти Тверской области или орган местного самоуправления, которые в течение двух месяцев определят, насколько это возможно. В большинстве случаев процесс останавливается уже на этом этапе: власти вправе отказать в удовлетворении ходатайства по целому ряду причин, например, если документы территориального планирования региона или муниципалитета предполагают иное использование данного участка. Но если решение все же положительное, то акт о переводе земель в другую категорию в течение 10 дней с момента его принятия направляется в орган, ведущий государственный земельный кадастр, где за 7 дней фиксируются соответствующие изменения. Затем в течение недели Федеральная регистрационная служба вносит поправки в записи Единого государственного реестра прав на недвижимость. Таким образом, изменение статуса земельного участка займет как минимум около 3 месяцев. Однако это лишь формальные сроки. В действительности, как говорят специалисты, процесс может растянуться на гораздо большее время.

Другой вариант застройки «нежилой» земли — изменение вида разрешенного пользования участка. В этом случае перевод из одной категории в другую не требуется, а потому значительно сокращаются и сроки проведения необходимых мероприятий, и затраченные на них усилия. Согласно закону, вид разрешенного пользования выбирается владельцем участка самостоятельно, и это позволяет практически беспрепятственно создать на землях сельхозназначения дачный кооператив, который, в свою очередь, подразумевает строительство жилых домов. Для того чтобы получить разрешение на эти действия, необходимо отправить заявление в комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки, действующую при главе муниципалитета. Вся процедура займет порядка 2 месяцев: изменение вида разрешенного пользования должно быть зарегистрировано Кадастровой палатой и Федеральной регистрационной службой. Однако эти, казалось бы, несложные манипуляции могут быть осложнены необходимостью проведения публичных слушаний по данному делу. В этом случае для принятия решения приглашаются смежные землепользователи, то есть фактически будущие соседи землевладельца. В такой ситуации сроки оформления документов могут растянуться до 5-6 месяцев. Кроме того, затраты по проведению слушаний целиком лягут на владельца участка. Стоит также помнить, что впоследствии для того, чтобы зарегистрировать свое проживание на дачном или садовом участке, придется в судебном порядке доказать, что возведенное строение действительно является жилым домом и пригодно для круглогодичного использования.

Необходимо также добавить, что, какой бы вариант приобретения и оформления земельного участка ни был выбран потенциальным землепользователем, основным залогом успешной сделки на сегодняшний день является квалифицированная помощь специалистов. Обращение к юристам позволяет не только сэкономить время, но и избежать многочисленных подводных камней этого рынка, а значит — сделать максимально выгодную покупку на абсолютно законных основаниях.

Юлия АНДРЕЕВА

Если Вы заметите ошибку в тексте, выделите её и нажмите Ctrl + Enter, чтобы отослать информацию редактору.

Для того, чтобы оставить комментарий зарегистрируйтесь на сайте или войдите через

Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:

Авторизация

Адрес электронной почты:

Пароль:

Запомнить меня

Восстановление пароля

Для восстановления пароля введите адрес электронный почты:

Регистрация

Ваше имя:

Адрес электронной почты:

Введите код:

CAPTCHA
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:

От (Выйти)

Сообщение:





Тверские новости | пресса Тверь | газета Твери и газеты Тверской области | форум Тверь