16.02.2017

В доле риска

Сегодня отношение к долевому строительству в нашей стране неоднозначное. С одной стороны, это возможность купить квартиру по низкой цене, но с другой — высок риск остаться без денег и жилья. Как дольщику обезопасить себя при заключении договора участия в долевом строительстве?

Разговоры о необходимости реформирования законодательной базы по привлечению денежных средств дольщиков для строительства многоквартирных домов ведутся уже давно. Сегодня отношения застройщиков и дольщиков регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

На всем протяжении своего существования закон 214-ФЗ является одним из самых неоднозначных и проблемных российских законов, — поделился мнением юрист Тверского офиса ООО «МаТИК. Яковлев и партнеры» Федор Жуков. — Негативная оценка понятна: увеличивается число застройщиков-банкротов, ведутся уголовные дела в отношении их руководителей, в судах идут споры в отношении земельных участков под строящимися домами. В июле 2015 года на государственном уровне прозвучало предложение полностью отказаться от этой схемы и перейти к проектному финансированию. Согласно ему, дольщик, застройщик и банк планируют заключать трехсторонний договор, по которому средства дольщика будут перечисляться на спецсчет в банке, а банк — направлять их на финансирование строительства. 

В последнее время в действующий закон 214-ФЗ постоянно вносятся изменения для усиления контроля за привлечением застройщиками денежных средств. Но как обезопасить дольщиков от недобросовестных компаний, механизмов пока не выработано. Впрочем, можно минимизировать риски, чтобы получить свое имущество в срок и в надлежащем качестве, используя некоторые знания законодательства и должную осмотрительность. Специалисты Тверского офиса ООО «МаТИК. Яковлев и партнеры» дают следующие рекомендации. 

Во-первых, закон 214-ФЗ обязывает застройщика устанавливать минимум условий, которые должен содержать договор участия в долевом строительстве (договор ДУ): определение подлежащей передаче квартиры; срок передачи ее застройщиком; цена договора, сроки и порядок уплаты цены договора (квартиры); гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. При отсутствии указанных условий договор будет считаться незаключенным, и Росреестр может отказать в его обязательной госрегистрации.

Во-вторых, при заключении договора стоит потребовать от застройщика подробно описать приобретаемое имущество: полный строительный адрес (как в разрешении на строительство), подъезд, этаж, площадь, метраж, наличие балкона или лоджии, коммуникации, наличие приборов учета и их расположение. Если предполагается внутренняя отделка, то следует указать материалы отделки вплоть до марок и артикулов. 

Гарантийный срок на квартиру в договоре ДУ не может быть менее пяти лет, установленных законом 214-ФЗ. Гарантия на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав помещения, — не менее трех лет.

В-третьих, в большинстве договоров ДУ цена зависит от стоимости одного квадратного метра квартиры и ее примерной площади. Однако зачастую площадь не совпадает с информацией в документах о технической инвентаризации. Поэтому застройщики указывают в договорах, что итоговая цена складывается из фактической площади помещения, и дольщику следует быть готовым доплатить за увеличение цены квартиры или потребовать лишних денег. При этом необходимо учитывать, что цена лоджии и балкона оговаривается отдельно и, как правило, рассчитывается с применением понижающих коэффициентов.

Важно еще до заключения договора ДУ удостовериться в добросовестности застройщика. Потенциальный дольщик вправе потребовать от строительной компании заверенные копии его устава; разрешения на строительство дома; проектной документации в части, касающейся квартиры; документа, подтверждающего обеспечение исполнения застройщиком обязательств по договору (залог, страховка и др.); правоустанавливающих документов и выписки из ЕГРП на предоставленный под застройку земельный участок; проектной декларации. Если сведения указанных документов и договора не соответствуют, стоит задуматься о целесообразности заключения сделки.

Кроме того, следует обратить внимание, отражен ли в договоре вопрос о потреблении дольщиками коммунальных услуг в квартире до момента приобретения права собственности. Если квартира будет передана под ремонт и отделку, в договоре указывается, что коммунальные платежи подлежат возмещению по счетам на основании законно определенных размеров платы за коммунальные услуги. При наличии приборов учета их показания должны быть зафиксированы в день передачи помещения под ремонт, а плата за пользование коммунальными услугами начисляться именно с этого момента. Если дольщик не собирается ремонтировать квартиру и жить в ней до приобретения в собственность, в тексте договора не должно быть условий о возмещении данных затрат за коммунальные услуги.

Екатерина ИВАНОВА
Если Вы заметите ошибку в тексте, выделите её и нажмите Ctrl + Enter, чтобы отослать информацию редактору.

Для того, чтобы оставить комментарий зарегистрируйтесь на сайте или войдите через

Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:

Авторизация

Адрес электронной почты:

Пароль:

Запомнить меня

Восстановление пароля

Для восстановления пароля введите адрес электронный почты:

Регистрация

Ваше имя:

Адрес электронной почты:

Введите код:

CAPTCHA
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:

От (Выйти)

Сообщение:





Тверские новости | пресса Тверь | газета Твери и газеты Тверской области | форум Тверь