Общество

В сетях условных границ

19.10.2016 18:29:00

История о том, как собственник два года не мог стать собственником

История о том, как собственник два года не мог стать собственником

Смотри, что покупаешь

Пять лет назад я купила землю, на которой располагалась баня и сруб большого дома, который обещал стать очень красивым. Покупала у знакомых. Прежде чем купить, привела посмотреть на дом тех, кто разбирается в строительстве. Спецы походили с умным видом и вынесли положительный вердикт. Решено — покупаю. Я, конечно, знаю, что при покупке надо смотреть внимательно все документы, особенно если касается объекта недвижимости. И очень внимательно посмотрела их вместе с подругой-юристом. В качестве основного документа было свидетельство о собственности на землю, зарегистрированное в Росреестре Тверской области. Другого для заключения данной сделки и не требуется. Через месяц право собственности на участок перешло мне. Теперь я понимаю: так делать не надо.

Как надо

При покупке земельного участка запросите кадастровую выписку, кадастровый паспорт и убедитесь, что границы земельного участка точно установлены. Затем убедитесь, что сведения о границах участка внесены в ГКН. Это можно сделать, воспользовавшись публичной кадастровой картой. Убедитесь, что у собственника есть разрешение на строительство, почитайте СНиП. Если что-то не так, откажитесь от затеи. Если не отказались — читайте дальше.

Купила то, чего нет

Итак, я стала обладателем участка в деревне под ИЖС. Думала, что счастливым, пока не столкнулась с реальностью. В общем, построила я дом и, как добропорядочный гражданин, решила его поставить на кадастровый учет и оформить право собственности, чтобы платить налог. Пошла к кадастровому инженеру, заключила договор, оплатила счет. Цена вопроса — 6 тыс. рублей. Группа специалистов выехала на участок, отсняла объект, словом, провела все необходимые действия для изготовления кадастрового паспорта объекта. Здесь стоит сказать, что строила я в надежде на «дачную амнистию», которая позволяла мне зарегистрировать право на объект в упрощенном порядке. Для объектов ИЖС — это свидетельство о собственности на землю и технический (кадастровый) паспорт. Ни тебе разрешения на строительство, ни уж тем более сдачи объекта в эксплуатацию, что, как правило, сильно осложняет процесс. Время поджимало, но инженеры заверили меня, что я успею. Я не успела. Но это не главная новость. Главная заключается в том, что согласно сведениям ГКН, выяснилось — дом невозможно поставить на учет, так как у моего участка не установлены границы. Кроме того, согласно существующим сведениям, мой дом находится на участке соседа. Ну, как вам новость?

Я засомневалась: как такое возможно? Вот сосед, вот межа — граница участка, вот мой дом, на моей земле. За три года сосед ни разу ко мне не подошел с претензиями ни на дом, ни на землю. Да и какие могут быть претензии? Ведь у меня на руках есть межевой план, в нем даже установлены границы участка, что закреплено подписями соседей. Кстати, оказался классным мужиком этот сосед слева. Не то что соседка справа — того и глядишь, отравит мухоморами. Но пока они себя никак не проявляли: тот, который слева, не знал, что он счастливый обладатель внезапно свалившегося на него богатства, а та, что справа, кормила меня по-соседски яблоками. Без «ста грамм» не разберешься. Беру «сто грамм», иду к подруге-юристу. Да, говорит подруга, ситуация есть — границы хоть и оформлены, но в старой системе координат, и рекомендует фирму, которая актуализировала бы мне границы земельного участка. Хотя они и оказываются самыми дорогими на рынке — 10 тыс. рублей, иду к ним: раз по рекомендации, значит, не обманут.

Заключаю новый договор, опять плачу, встречаю выездную бригаду на участке, жду результатов. Результат последовал через три дня — мой участок в публичной кадастровой карте… отсутствует. А значит, устанавливать границы мне придется в судебном порядке.

Я долго не могла понять: как же так? Ведь вот документы, вот сделка, одобренная Росреестром — а участок где? Что же тогда зарегистрировало государственное предприятие? Выяснилось (правда, уже в ходе моего личного исследования), что мой участок пал жертвой недобросовестных подрядчиков, которые исполняли большой госзаказ. Причем об этом никто из профессионального сообщества вам не скажет (если только шепотом) — не принято. В ходу другая версия, которая, как впоследствии выяснилось, поддерживается судебной системой, но о ней — позже.

А шепотом рассказывают вот такую историю. Некоторое время назад государство решило навести порядок в земельных угодьях и сделать публичными сведения по всем земельным участкам: где расположены, как проходят границы, какой кадастровый номер и т.д. Для создания такой базы регионы нанимали подрядчиков — вполне себе частных, не государственных. Платили им за работу немалые деньги. Те заносили сведения в ГКН на основании данных, которыми владели кадастровые палаты и органы исполнительной власти. Акты, как говорят, подписывали муниципалитеты на местах. То ли сведения были неактуальны, то ли подрядчики неусердные, но реальность такова, что довольно часто открытые сведения, которые сегодня имеются в ГКН, не совпадают с тем, что есть на самом деле. Все как у меня: участок на бумаге существует, а в публичной кадастровой карте — отсутствует. На его месте располагается участок соседа. Выходит, и дом построен тоже у него. Ситуацию поправить может только суд. Мне туда.

Сейчас, оглядываясь назад, поняла, что в суете сделала много лишних движений.

Как надо

Лучше все работы делать в одном месте. Договор заключать не спешите. Настаивайте, чтобы фирма сначала изучила сведения об объекте, потом назвала сумму исполнения заказа. Иначе пойдете по усложненной системе: заключите договор на шесть тысяч, а заплатите все двадцать. Чтобы так не случилось, внимательно читайте договор, настаивайте на том, чтобы в нем были прописаны документы, необходимые для выполнения кадастровых работ, которые вы, как заказчик, должны предоставить. Вначале принято платить лишь 50% от стоимости работ. Но даже если в ходе кадастрового расследования выяснится, что установить границы земельного участка может только суд, вам все равно придется заплатить всю сумму договора, поскольку только тогда вы станете обладателем диска с аэросъемкой — необходимым приложением к межевому плану. Помните, что кадастровый инженер по закону несет ответственность за все сведения, которые отражены и в межевом плане, и в кадастровом плане объекта. Вплоть до уголовной. Границы, кстати, согласовываете с соседями и с администрацией сельского поселения вы лично. По окончании работ просите передать вам все документы, которые инженер получал в рамках исследования, — они вам могут позже пригодиться.

Суд — гуманный и справедливый

В суд я шла с твердым убеждением, что имею дело с кадастровой ошибкой, которую нужно исправить. Так мы мыслили с подругой-юристом. И вроде бы поначалу так же мыслила судья. По закону в рамках суда по таким вопросам проводится судебная экспертиза. Заказывать ее может любой участник процесса, но, как правило, это делает истец. Расценки у судебных экспертов не смешные: ответ на один вопрос — 10 тыс. рублей. Меньше двух вопросов, как правило, не бывает. То есть двадцаточка. Поиск компетентного и более демократичного по цене специалиста занял у меня немало времени. Тем не менее такой был найден, и работу свою он оценил умеренно — два вопроса за 10 тыс. рублей. Я радовалась: удалось решить, по сути, формальный вопрос в два раза дешевле. И вот тут начали проявляться соседи.

К тому времени моя история стала достоянием деревенской общественности, и люди захотели убедиться в том, что у них нет подобных проблем. Однако обнаружили, что проблемы есть — почти половина собственников, согласно данным публичной кадастровой карты, проживала в домах, построенных на участках соседей. Между тем все земли учтены и кадастрированы. Это лишний раз подтверждало версию о кадастровой ошибке, причем массовой. К слову, подобная ситуация очень распространена по всей стране: сегодня многие вынуждены исправлять ошибки кадастрового учета, причем за собственный счет. Лично мне это уже обошлось в 27 тыс. рублей.

Все мы в деревне классифицировали ситуацию как кадастровую ошибку, кроме одного человека, — соседки справа, той, что яблоками кормила. Именно она и стала проводником государственного взгляда на ситуацию. К судебному процессу она была привлечена в качестве третьего лица, поскольку, согласно ситуации, нам с ней делить было нечего. Однако как третье лицо она тоже могла заявлять ходатайства, что и сделала, — предложила своего эксперта. Оба эксперта достойные люди, разница лишь в возрасте (моему — 40, ее — за 60), а также в цене (мой — в два раза дешевле). Суд принял, однако, сторону соседки и назначил более дорогого и возрастного эксперта. «Странно», — сказали все знакомые мне юристы, и даже некоторые бывшие судьи с ними согласились.

Эксперт проявил системный подход. Именно он обосновал, что все это безобразие не является кадастровой ошибкой, и с профессиональной убедительностью списал все проблемы на моего соседа — прямого ответчика. На него же, пояснила мне судья, можно списать и все судебные расходы. Итак, правда на моей стороне, но виноват сосед, а не чиновники, которые когда-то приняли по акту работу частной кадастровой фирмы. Я-то сразу смекнула, в чем дело, а сосед мой, слесарь завода, до сих пор не понимает, где его вина.

Судья, опираясь на экспертное заключение, не признала кадастровую ошибку, согласилась, что мой участок на свете есть, но к соседу моему проявила гуманность: не стала аннулировать кадастровый учет участка, хотя эксперт указывал именно такой путь исправления ситуации, и Кадастровая палата его поддержала, да и сосед был не против. В результате у моего участка нет кадастрового паспорта — только кадастровая выписка, в которой указано, что данный участок с пересеченными границами. Я, как человек, работающий в бизнесе не первый год, понимаю, что таким решением суд фактически обесценил рыночную стоимость дома — потенциальному покупателю вряд ли будут интересны мои рассказы, ему нужна максимальная чистота объекта. В апелляционной жалобе мне уже отказано, но я не отчаиваюсь, на очереди — кассация в Тверском областном суде. Подруга-юрист говорит, что правда все равно будет на нашей стороне, что, например, в Московской области либо кадастровые ошибки признаются и поправляются государством, либо кадастровый учет сносится у того, кто виноват. Так что придется идти до Верховного Суда. Хотя у меня всегда остается шанс поправить ситуацию и перекадастрировать полдеревни за свой счет. Тем не менее с таким решением суда я могу начать постановку дома на кадастровый учет.

Как надо

Хорошо, если бы государственная система в лице Кадастровой палаты, сельских поселений признавала свои ошибки и исправляла их. Пока же мы имеем массовые ситуации, когда, пользуясь пробелами в законе о кадастре, ошибки исправляет собственник за свой счет. Но система не поощряет даже и такого подхода, принимая половинчатые судебные решения, как получилось в моем случае. С таким решением суда каждый последующий собственник не замотивирован исправлять ситуацию, и вопрос не двигается с места. Мы теперь всей деревней уговариваем деда, с участка которого начинается решение общей проблемы, поправить границы, а он — ни в какую. Стар, говорит. Вот помру, дети пусть и решают. Но разве мы эти проблемы создали?

Дом, милый дом

На установление границ земельного участка у меня ушло больше года. За это время произошли изменения и в упрощенной постановке на кадастровый учет объектов ИЖС. Теперь для этого необходимо разрешение на строительство. Удивительно, но получить его в нашем государстве задним числом оказалось вполне возможно: чиновники готовы закрыть глаза на уже построенный объект. Ведь учтенный дом — это дополнительные налоги в местный бюджет. Юристы советуют воспользоваться такой лояльностью. А то, неровен час, введут «новеллы» в какой-нибудь закон о необходимости сдачи объекта в эксплуатацию. Вот тут-то и начнется разгул коррупции. Ведь на участках люди такого понастроили!

Мне повезло: среди кучи желтых бумажек, которые достались мне от предыдущих собственников, я отрыла заветное разрешение 25-летней давности. Проконсультировалась в Кадастровой палате. Сказали, пойдет. Ура!

Как надо

Надо при приобретении участка с объектами понимать, что на капитальное строение должно быть разрешение. В противном случае при жестком подходе закон трактует объект как самострой, а он подлежит сносу. Кроме того, надо знать элементарные пункты СНиПа: дом должен находиться в трех метрах от границ земельного участка соседа, в пяти метрах от дороги, баня — в одном метре от забора, особые условия расположения около очистных сооружений. Если нарушения есть, знайте: придется исправлять. Либо договариваться с соседями, но в письменной форме, желательно у нотариуса, либо переделывать согласно закону.

Виктория ТЮЛЬПАНОВА

В сетях условных границ

Читайте также

Рекомендуемое