Квартирный вопрос

04.04.2013 21:11:00

Цена квадратного метра жилья в Твери в ближайшее время может быть снижена, а оформлять сделки можно будет исключительно по безналичному расчету. О том, как обстоят дела на рынке тверской недвижимости, нашему еженедельнику рассказал Илья ЛАПИН, руководитель аналитического отдела компании «СовИнвест»

Цена квадратного метра жилья в Твери в ближайшее время может быть снижена, а оформлять сделки можно будет исключительно по безналичному расчету. О том, как обстоят дела на рынке тверской недвижимости, нашему еженедельнику рассказал Илья ЛАПИН, руководитель аналитического отдела компании «СовИнвест»

— Илья Георгиевич, сейчас много говорят об инициативе Минфина РФ по переводу расчетов по сделкам купли-продажи недвижимости из наличной в безналичную форму. Насколько предлагаемая практика выполнима в наших условиях?

— Важно отметить два момента: во-первых, граждане предпочитают оплату наличными, поскольку таков менталитет русского человека: «деньги надо видеть». Большинство наших соотечественников даже зарплату с пластиковой карточки в день перечисления снимают целиком — «чтобы не украли». Принудительное навязывание технологий в сфере денежного оборота, конечно, никого не отпугнет — люди будут этим пользоваться, если не найдут выхода, но, скорее всего, начнут искать альтернативные варианты, чтобы обойти этот закон.

И все равно вернутся к наличному денежному обмену.

Во-вторых, сам процесс перевода денег с одного счета на другой во многом усложняет сделки, где несколько собственников. Например, наследники получили квартиру от бабушки на троих и продали ее за 3 млн рублей. В офисе риелтора оформили сделку, получили каждый по миллиону.

А приехали из разных городов на день — провести эту сделку. При безналичном расчете надо идти в банк, покупатель должен деньги положить на три разных счета, подтвердить этот факт, мы должны увидеть средства на счете. То есть процедура усложняется процессуально. А любое процессуальное усложнение ведет к негативной реакции со стороны граждан. Безналичный расчет — это не всегда удобно.

— Министерство мотивирует свою инициативу повышением прозрачности сделок и увеличением собираемости налогов…

— Действительно, недвижимость стоимостью более 1 млн рублей, находящаяся в собственности менее трех лет, при продаже облагается подоходным налогом в 13%. Также налогом облагается получение недвижимости в дар. В случае принятия этого закона пострадают те люди, которые приватизировали квартиру для продажи. Им придется либо ждать три года с момента оформления жилья в собственность, либо отдать большую сумму государству. На мой взгляд, именно необоснованное обложение налогами приводит к тому, что люди начинают уклоняться от их уплаты. Фактически это оптимизация налогового обложения. Оптимизировать можно, занизив стоимость квартиры, мы этим не занимаемся, но такая практика достаточно распространена. Если государство создает поле для «кривых» схем, то эти «кривые» схемы будут востребованы.

— Эксперты говорят, что перевод расчетов в безнал особенно сильно ударит по собственникам и покупателям вторичных квартир эконом- и комфорт-классов, сделки такого рода составляют подавляющее большинство на рынке (95%). Справедливы ли такие цифры для Твери и области?

— У нас сейчас довольно развит рынок первичного жилья. Поэтому число сделок со вторичным жильем, на мой взгляд, не превышают 80%. Квадратные метры в новостройках в основном покупают в ипотеку, что подразумевает безналичный расчет. Но для ипотеки созданы особые условия. Если по жилищному займу человек получает свидетельство через пять дней после заключения сделки, то при продаже документ о праве собственности у него будет через 20-30 дней. Когда деньги отправляются по безналу, то в течение 20 дней сделку можно отменить. То есть она может быть признана недействительной, но деньги уже ушли. Если сделку проводит агентство, то оно может придержать деньги в случае возникновения какой-либо спорной ситуации.

В областной столице предпочтительный и самый распространенный вари-ант — это все же наличный расчет.

И, пожалуй, самым важным моментом безналичного расчета является то, что банки не работают бесплатно — они берут комиссию. Пусть она составит 1%, от 3 млн — это 30 тыс. рублей. Также возникает резонный вопрос: кто должен платить этот процент — продавец или покупатель? Фактически безналичный расчет не выгоден ни одной из сторон. Он удобен для тех, кто не спешит заключить сделку.

Нельзя забывать о том, что существуют многоуровневые операции с недвижимостью, когда деньги, полученные продавцом квартиры, тут же направляются на приобретение другой недвижимости, где продавец уже также ждет закрытия своей сделки. Иногда мы в юстиции за день подтверждаем 6-7 договоров купли-продажи. И если в этой цепочке перевода денег каждый будет ждать 30 дней, то конечный покупатель квартиру приобретет только через год.

Я не вижу выгоды для потенциальных пользователей безналичного расчета. Очевидная выгода для государства — контроль над финансовыми операциями физических лиц. Но вряд ли бюджет получит ощутимые дополнительные доходы. По большому счету, процент сделок, в которых люди хотят уйти от налогов или скрыть сделку, невелик — менее 5%.

— Если говорить о контроле, принятый Госдумой в первом чтении законопроект об ужесточении ответственности за нарушение регистрационного учета граждан в РФ наделал много шума. Как этот закон в случае принятия повлияет на рынок аренды жилья?

— Если последний год все арендаторы жилья старались легализоваться, регистрировали ИП, платили налоги (пусть неуверенно, но такая тенденция была), то сейчас увеличение взносов в Пенсионный фонд для ИП и закон, ужесточивший регистрацию, могут привести к тому, что все опять нырнут в тень. Любые «закручивания гаек» никогда еще не приводили к качественному улучшению ситуации. Никакого логического объяснения, экономически обоснованной подоплеки здесь нет. Во всяком случае, я, как специалист, не могу найти. Нелегальные мигранты как снимали общежития (как правило, государственные), так и продолжают снимать. Уже давно никто не сдает свою квартиру тридцати таджикам. Зачем? Все знают, что это приведет к проблемам.

— Как отразилась на рынке загородной недвижимости затянувшаяся в этом году зима? По оценке специалистов, спрос со стороны покупателей в России характеризуется как вялый, а рыночная стоимость дачных владений зачастую на 20% ниже кадастровой.

— Затянувшаяся зима отразилась на рынке не только загородной, но и городской недвижимости. К загородной сейчас просто не добраться. Что и говорить — в центр города сложно проехать, а уж до дачного кооператива в принципе невозможно. Конечно, наблюдается спад покупательского интереса, и сезон активной покупки-продажи жилья еще не начался. Процент сделок очень низкий. Также можно отметить снижение стоимости жилья, что вполне логично. Но это, скорее, кратковременный спад, так как в целом по Твери сейчас есть тенденция подорожания недвижимости, причем дорожает рынок вторичного жилья, что обусловлено инфляцией.

— Как в целом на сегодняшний день можно охарактеризовать ситуацию на рынке недвижимости в Твери?

— Не могу сказать, что рынок динамично развивается. Он очень условный, спрос гораздо выше, чем предложение. Связано это в первую очередь с тем, что у нас огромная проблема с разрешениями на строительство, с вводом домов в эксплуатацию. Многочисленные бюрократические препоны просто отпугивают строителей и мешают возводить что-либо ближе к центру. Давайте посмотрим на наш центр города — сколько там полуразвалившихся избушек, сгоревших, никому не нужных! Можно было бы построить на их месте трех-, четырехэтажные многоквартирные жилые дома. Квартиры бы там люди с радостью купили, причем купили бы за большие деньги. Потенциал есть, но он не используется.

Тверь уникальна тем, что ее центр состоит в основном из ветхого жилья — сталинских построек и нескольких десятков «хрущевок» и «брежневок». Приобрести что-то достойное ближе к географическому центру столицы Верхневолжья очень сложно, что увеличивает спрос. При ограниченном предложении цены повышаются. У нас есть небольшое количество элитного малоэтажного жилья в центре, как правило, построенного в 90-е годы, которое не такое уж и комфортное. Оно уступает по качеству новостройкам — там нет индивидуального отопления, парковочных мест и т.п. Тем не менее желание жить в центре заставляет тверских покупателей приобретать достаточно дорогое жилье, а продавцов — повышать цены.

— Между тем региональная власть планирует снизить среднюю стоимость квадратного метра в Твери с 47 до 37 тыс. рублей — за счет запуска ДСК и за счет малоэтажного строительства домов из бруса, производимого в Тверской области. Судя по сегодняшней ситуации, будет ли такое жилье пользоваться спросом?

— Возможно, получится снизить стоимость квадратного метра. Но открытым остается вопрос о качестве возводимого жилья. Если говорить о домах из бруса, я не думаю, что они будут пользоваться большим спросом. Тем более что эти малоэтажные домики больше адаптированы для сельской местности. Куда актуальнее проблема застройки областной столицы. Город — это огромный механизм, здесь важна оптимизация пространства. Ведь помимо самого строительства должна быть инфраструктура — детские сады, школы, магазины, больницы, дороги.