Земля набирает обороты

15.05.2008

На территории Тверской области, как грибы после дождя, вырастают новые промышленные зоны, а недавно пробился сквозь почву росток первого коттеджного города-спутника Большое Завидово. В основе положительных тенденций — прозрачная и понятная земельная политика региональных властей. Последние законодательные изменения органично вписались в территориальный план развития Тверской области. Первый вице-губернатор Василий ТОЛОКО  рассказал еженедельнику «Афанасий-биржа», каким будет наш регион через 49 лет и что можно и нужно делать с землей сегодня

На территории Тверской области, как грибы после дождя, вырастают новые промышленные зоны, а недавно пробился сквозь почву росток первого коттеджного города-спутника Большое Завидово. В основе положительных тенденций — прозрачная и понятная земельная политика региональных властей. Последние законодательные изменения органично вписались в территориальный план развития Тверской области. Первый вице-губернатор Василий ТОЛОКО  рассказал еженедельнику «Афанасий-биржа», каким будет наш регион через 49 лет и что можно и нужно делать с землей сегодня

— Василий Борисович, рынок земельной недвижимости по-прежнему развивается стремительными темпами. Некоторые эксперты считают, что при нынешних розничных ценах и растущем покупательском спросе, а также государственных планах на использование земель уже в ближайшей перспективе всем желающим земли будет не хватать. При этом в ЦФО сохранились подчас пустующие угодья ведомственных земель, в т.ч. Министерства обороны, о использовании которых под строительство жилья так много говорится Правительством РФ. Какова, на ваш взгляд, ситуация с землей в Тверской области? Существуют ли у администрации конкретные проекты по реализации земли (например, под те же промзоны или города-спутники)?

— Ситуация с землей в Верхневолжье не вызывает особых беспокойств. Формируется прозрачный, достаточно регулируемый рынок, в котором отражаются интересы и собственника, и государства. Активным игроком на этом рынке выступаем и мы — администрация Тверской области. Сегодня зарегистрировано наше право на 449 участков общей площадью более 22 тысяч га, а также приобретены по преимущественному праву 58 участков сельскохозяйственных земель площадью чуть менее тысячи га. На сегодняшний день этого достаточно. Да и процесс регистрации земельных участков в областную собственность продолжается.

Конечно, у нас расположены и объекты Министерства обороны, занимающие довольно ощутимую площадь — менее 1% от общей площади области. И нам хотелось бы использовать эти земли под строительство в случае, если Минобороны не слишком заинтересовано в их дальнейшем содержании. Особенно это касается Твери, где находится ряд военных городков. Мы готовы принять участие в долевом строительстве жилья на этих территориях, если появится такая возможность. То же самое можно сказать и о землях высших учебных заведений, расположенных в Твери и окрестностях.

Разумеется, у областной власти есть планы по реализации земель. В качестве свежего примера можно выделить начало строительства Большого Завидово в Мокшинском сельском поселении Конаковского района. Также появились промзоны — Редкино, Боровлево-1, Боровлево-2, в которых созданы  благоприятные условия для инвесторов. Но на сегодняшний момент ситуация такова, что льготы, к сожалению, по закону можно предоставлять не территориям, а только конкретным проектам. Это несколько сказывается на темпах коммерческого освоения земли.

Замечу, что администрация области планирует и дальше оставаться активным игроком на земельном рынке. Скоро мы представим программу, в которой будет обозначено, какие участки нам наиболее интересны для покупки: под будущую застройку, рекреационные зоны, промышленные площадки…

— Какие требования предъявляет администрация к компаниям и частным лицам, занимающимся скупкой земель? Добросовестно ли предприниматели исполняют требования и соблюдают ли установленное назначение земель?

 — Отмечу, что скупка земли по закону не является объектом прямого контроля администрации области. Грубо говоря, закон связывает нам руки. Однако мы все равно внимательно следим за характером нарушений. Особенно тревожит такая проблема, как передача по доверенностям земельных паев организациям и частным лицам. С помощью этих доверенностей подчас недобросовестные скупщики осуществляют выделение земельного участка в счет земельного пая. Как показывает практика, нередко доверенности приобретаются скупщиками за сущие копейки, а крестьяне остаются без земли. Главной причиной, вынуждающей крестьян продавать свои паи за небольшие деньги, является незнание законов. Чтобы хоть как­то устранить этот пробел, комитет по имуществу регулярно проводит встречи с населением, разъяснительные работы с главами муниципалитетов, руководителями сельхозпредприятий.

Конечно, люди и сами должны быть более бдительными. Ведь доверенности пишутся на добровольной основе. Поэтому бороться с недобросовестной скупкой, как и с любой иной двусторонней сделкой, административными методами невозможно. Основными инструментами борьбы с земельными рейдерами остаются бдительность и знание законодательства. Продавать пай можно и нужно только по рыночной цене, узнать которую несложно. Покупатели за рыночную цену найдутся, равно как и рейдеры за бросовую.

Но у администрации области есть преимущественное право покупки земельных участков сельхозназначения. По закону собственник сначала предлагает земельный участок нам, и если в течение месяца мы не дадим согласия на покупку, то только тогда он может в течение года продавать земельный участок по цене не ниже заявленной изначально. Если мы видим, что землю хотят продать за копейки, то мы пользуемся своим правом и покупаем участок. Тем самым мы можем препятствовать сделкам с землей по заниженной стоимости.

— В начале месяца Тверская область была признана наиболее инвестиционно привлекательной для малоэтажного строительства. Есть ли предложения от крупных компаний по выходу на региональный рынок? Идет ли речь о конкретных объемах и цифрах? Готова ли власть предоставить под застройку «готовую» землю с полной коммунальной системой?

— Сегодня в регионе вводится в эксплуатацию по 410 тысяч кв.м. жилья в год. В краткосрочной перспективе планируем выйти на уровень 1 400 тысяч кв.м., что эквивалентно 1 метру на 1 человека. Половина из этого метража, по нашей идее, будет малоэтажной. В Большом Завидово компания «ОПИН» планирует ввести порядка 1 500 тысяч кв.м. малоэтажного жилья для 30 000 жителей. Также недавно во Ржеве начал работать домостроительный комбинат, который будет выпускать деревянные каркасные дома высокой заводской готовности. В то же время область пока еще недостаточно обеспечивает себя строительными материалами, в частности, не хватает цемента. Однако скоро будет проводиться конкурс на разработку Величковского месторождения в Андреапольском районе. Если все пройдет удачно, то это будет самое большое месторождение цементного сырья в Европе. В качестве положительного примера хотелось бы отметить отсутствие проблем с кирпичом.

Если говорить об инфраструктуре, то мы готовы помогать строительным компаниям в проведении коммуникаций и строительстве дорог, в том числе в рамках реализации национального проекта, по которому выделяются средства на эти цели. Сейчас сложно говорить о том, повлияют ли эти меры на цены на рынке жилья, ведь их диктует сам рынок, но мы стараемся сделать все, чтобы стоимость квадратного метра снизилась. Главный инструмент — увеличение объемов строительства и, как следствие, ввод большего количества жилья.

Нужно сказать, что участки под жилищное строительство реализуются исключительно через аукцион, в том числе и в Твери.

— В связи с тем, что большинство земель отдается в аренду на 49 лет, какой вы видите Тверскую область через этот отрезок времени? Существует ли аналог генплана развития и застройки региона?

— Существует схема территориального развития области, которая увязана с нашей стратегией развития региона и содержит планы по созданию рекреационных зон, зон жилого строительства, учитывает динамику транспортных, миграционных потоков, принятую демографическую концепцию… А муниципальные образования должны иметь историко-охранные зоны, схему территориального планирования и генеральный план. В недалеком будущем нельзя будет построить ни одного дома, если его проекта нет в генплане. Сегодня в большинстве районов генпланы отсутствуют, тем не менее ситуация в Тверской области с наличием муниципальных генпланов значительно лучше, чем в большинстве других субъектов. Кроме того, из областного бюджета финансируется разработка генпланов муниципалитетов первого уровня. До конца года будет выделено дополнительно 200 миллионов рублей поселениям на эти цели.

— Долгое время в Твери вопрос с выделением земли под строительство обстоял непросто, так как мэрия обременяла девелоперов дополнительными финансовыми нагрузками… Но затем, как известно, полномочия по распоряжению земельными участками, собственность на которые не разграничена, были переданы администрации Тверской области. Проще ли стало построить жилье в Твери? Есть ли жалобы от предпринимателей? Снизилась ли себестоимость земли в квадратном метре новой квартиры в Твери в процентах?

— У нас регулярно проводятся областные аукционы по продаже земельных участков до разграничения в Твери. Считаю, что они проходят очень и очень эффективно. Причем надо понимать, что 80% денег, вырученных от аукциона, поступают в городской бюджет и только 20% уходят в региональную казну. То есть, забрав полномочия, мы оставили городу финансы. Причем есть немало случаев, когда аукционная цена в несколько сот раз превысила первоначальную. Отмечу, что жалоб по обременениям у бизнесменов больше не возникает. Но у них остались претензии по поводу плохих коммуникаций или их фактического отсутствия, недостаточности энергоресурсов.

Плюсом передачи полномочий стало и то, что благодаря этому удалось сдержать кардинальный рост цены за квадратный метр в Твери.