Обратная тяга

16.10.2008

Мировой финансовый кризис, уже подкосивший многие столичные банковские структуры, докатился и до регионов, в частности — до Твери. Областные строители замораживают возводящиеся жилищные объекты и обещают в скором времени очередной всплеск цен на жилье

Мировой финансовый кризис, уже подкосивший многие столичные банковские структуры, докатился и до регионов, в частности — до Твери. Областные строители замораживают возводящиеся жилищные объекты и обещают в скором времени очередной всплеск цен на жилье

Экономический катаклизм приложил в России свою разрушительную силу к тому же, с чего все началось на Уолл-стрит. Проблемы появились у тех, кто по роду деятельности связан с ипотекой и строительством. Процесс начался крахом нескольких инвестиционных банков, которые на днях были куплены государственными компаниями практически за копейки. Спасением Связь-банка уже около недели занимается Внешэкономбанк. А недавно ОАО РЖД за 100 рублей приобрело оказавшийся на грани банкротства инвестбанк «КИТ Финанс», долги которого будут рефинансированы государством. Под угрозой краха оказались и многие другие структуры, еще не обанкротившиеся, но уже ясно осознающие такую перспективу. Поэтому банкиры занялись снижением рисков сделок. В частности, Сбербанк увеличил ипотечный процент на 1,25—2,25 пункта и повысил требования к платежеспособности заемщиков. Той же политики несколько последних недель придерживались и остальные игроки рынка. Ипотечный кредит заемщики получают сегодня уже под 15—20% годовых. Однако и эта мера в условиях финансового кризиса показалась банковским аналитикам недостаточной. С определенного момента выдача крупных кредитов прекратилась вообще, а некоторые банки даже попытались укусить себя за локоть. На днях Росевробанк пока только попросил своих ипотечных заемщиков погасить 30% задолженности в течение нескольких недель, так как если цены на квартиры упадут, то стоимость залога окажется ниже выданной суммы. Однако эксперты не исключают возможности, что некоторые банки будут именно требовать расплатиться досрочно, даже ценой продажи квартиры. Еще одним пугающим известием стало намерение банков увеличить процентную ставку по уже действующим договорам. Тем не менее, крупнейшие участники рынка сомневаются в возможности этого. По мнению начальника управления кредитования частных лиц Тверского ОСБ №8607 Андрея Большакова, банк, увеличивший ставку по действующему договору, несомненно получит процентную прибыль, однако в разы увеличится и риск невозвратов, которые с большой долей вероятности и подпишут структуре смертный приговор. Поэтому на такие рискованные меры основная масса кредиторов скорее всего не пойдет. В частности, представитель Сбербанка утверждает, что ни в одном внутреннем документе учреждения не прописаны намерения увеличить процентные ставки по действующим договорам.

Банковская паника естественным образом отразилась на рынке жилья. В последние годы часть застройщиков средней руки вообще не имела собственного капитала и развивалась только за счет средств, которые они, как и дольщики, которым не хватало наличности на дорожающие квадратные метры, брали в кредит. Сейчас же частные лица (и те, кто зарабатывал перепродажей жилья, и те, кто хотел приобрести его для себя) перестали инвестировать в строительство. Да и новые ставки по ипотечным кредитам сделали ежемесячные платежи неподъемными для семейных бюджетов. Строительная отрасль оказалась финансово обескровленной. Кризис оказался настолько глубоким, что президент Ассоциации строителей России Николай Кошман на симпозиуме, состоявшемся на прошлой неделе в Москве, вынужден был объявить, что даже строительным и инвестиционным компаниям федерального значения угрожает банкротство.

Строители и банки общими усилиями стараются выбраться из кризиса. К примеру, банк «Уралсиб» согласился выдавать ипотечные кредиты дольщикам тверской компании ООО «Регионстрой» не напрямую, а используя в качестве гаранта самого застройщика, и зарезервировал для этих целей 68 млн рублей. Однако несколько дней назад действие и этой договоренности было приостановлено. В такой ситуации, как сообщил редакции РЭЕ «Афанасий-биржа» генеральный директор ООО «Регионстрой» Михаил Судариков, компания будет вынуждена заморозить два из четырех строящихся жилых домов. Такое положение вещей характерно и для всей страны. Даже в Москве, где капиталов не в пример больше, чем в Твери, объекты также замораживаются. И это, считают застройщики, вызовет очередной всплеск стоимости на квартиры, так как возникнет дефицит жилья, который, согласно законам рынка, и простимулирует очередное удорожание. К тому же строители в большинстве случаев повышают стоимость квадратного метра исходя из неуклонно растущей стоимости газа, электричества, бензина и, соответственно, бетона, кирпича и металла. И вряд ли цены на строящееся жилье шагнут назад и пересекут черту рентабельности. Тем временем на вторичном рынке цены, вероятно, будут падать, ведь формируются они исключительно на основе рыночных тенденций, а они таковы: в разы выросло предложение, так как продавцы напуганы возможным снижением цен, а вот спрос в силу тех же ожиданий со стороны покупателей и вышеописанных проблем с ипотекой снизился. В итоге, однокомнатную хрущевку, по данным риэлтерских агентств, сегодня оценивают в 2,1 млн рублей, а еще две недели назад она была дороже на 200 тысяч. В таких условиях, когда вторичный фонд дешевеет, а строящееся жилье дорожает, регионы и страну в целом может ждать гибель многих строительных компаний, не имеющих достаточного объема собственных инвестиционных средств и лишенных доступа к госзаказам. За возникшим дефицитом строящегося жилья уже через год может последовать очередной рост стоимости и вторичного фонда. И очевидно тем, кто решил покупать квартиру, стоит максимально точно оценить рыночную конъюнктуру, чтобы в нужный момент приобрести жилье пусть и на вторичном рынке, зато за значительно меньшие деньги.

Анатолий ФАВОРСКИЙ