От точки роста к точке невозврата

10.07.2014 16:02:00

Росту ипотечного рынка в России все больше экспертов предрекает скорый финал. В Тверской области доступность займов на приобретение жилья уже под большим вопросом

Росту ипотечного рынка в России все больше экспертов предрекает скорый финал. В Тверской области доступность займов на приобретение жилья уже под большим вопросом

Рост процентных ставок по ипотеке не остановится, и этот продукт станет недоступным для значительной части населения нашей страны. Такой прогноз на ближайшее будущее содержится в недавнем исследовании рынка, проведенном рейтинговым агентством Moody’s.

Напомним, что первые тревожные звонки в плане роста процентных ставок по ипотеке прозвучали еще весной. В марте-апреле Центробанк повышал ключевую ставку (ставка по кредитам и депозитам, определяемая Центральным банком каждой страны на определенный период времени) дважды, и если изначальное мартовское увеличение позиционировалось как временная мера, то спустя два месяца, когда итоговый рост составил два процентных пункта (с 5,5 до 7,5%), уже не оставалось сомнений в том, что это тенденция.

Соответственно, деньги для банков стали дороже, и кредитные организации вынуждены пойти на повышение ставок по займам. Кстати, бессменный лидер по объемам ипотечного кредитования — Сбербанк — с 1 июля пошел на повышение (в среднем на один процентный пункт), и теперь минимальные ставки в рублях по ипотечным продуктам Сбербанка составят 9,5% годовых по специальным продуктам и 12% — по основным.

Есть мнение, что подорожание кредитов не снизит их востребованности. По данным аналитического портала о недвижимости 1rre.ru, за I квартал 2014 года выдано 4,8 млн кредитов на сумму 712 млрд рублей, что в 1,4 раза больше в количественном и в 1,49 раза — в денежном выражении, чем в январе-феврале 2013 года.

Однако другие аналитики склоняются к другой точке зрения: граждане инвестируют в недвижимость сейчас, пока ипотека сравнительно недорогая, но этот процесс не бесконечен.

Прежде всего потому, что уже сейчас заем на приобретение жилья для среднестатистического жителя, к примеру, Тверской области, — слишком дорогое удовольствие. И дело даже не в отсутствии накоплений на первоначальный взнос — наш еженедельник уже писал о том, что сбережения как таковые есть только у трети россиян. Проблема в том, что объемы ежемесячных платежей выше тех сумм, которые семья в состоянии платить. Так, по итогам 2013 года Агентство ипотечного жилищного кредитования РФ заявило о том, что средний размер ежемесячного платежа в России составил 28,2 тыс. рублей. Более свежие данные приводит сервис выбора услуг банков и страховых компаний «Сравни.ру». В составленном ресурсом топе-20 самых дешевых ипотечных продуктов июня наименьшую сумму ежемесячного платежа предполагает продукт от банка «Глобэкс» — 31,804 тыс. рублей. (За основу бралась квартира, стоимость которой составляет 3,5 млн рублей, на первоначальный взнос имелся 1 млн рублей, деньги занимались на 10 лет.) А между тем среднемесячная начисленная заработная плата в Тверской области по итогам апреля (более свежих данных Тверьстат пока не приводит) составила всего 24,863 тыс. рублей.

Учитывая, что ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать в идеале 30% доходов семьи, то максимум, который смогла бы платить по ипотеке среднестатистическая тверская семейная пара, составит 14,917 тыс. рублей. То есть в два раза меньше, чем предлагают самые лояльные банки.

Агентство Moody’s отмечает еще один негативный фактор — ограниченное предложение нового жилья, подогревающее цены на квадратный метр и, следовательно, уменьшающее доступность ипотеки. В Тверской области вроде бы наблюдается рост объемов жилищного строительства: количество введенных квадратных метров общей площади жилых домов в январе-мае 2014 года на 32% превысило показатели за аналогичный период прошлого года. Правда, в этом году погода была благосклоннее — строительный сезон начался раньше. А если сравнить объемы, выполненные в мае 2014-го, с цифрами того же месяца прошлого года, то картина будет уже не столь оптимистичной: объем введенных площадей снизился, причем почти на треть (28%). Тем не менее жилая застройка в Твери идет достаточно бурно, что видно невооруженным взглядом. И есть вероятность, что предлагаемая сейчас в Твери цена квадратного метра в новостройке не будет ощутимо расти, а то и снизится. Кроме того, на рассмотрении правительства РФ находятся социальные ипотечные продукты АИЖК, которые призваны сделать еще более доступными ипотечные займы для отдельных категорий граждан. Одно настораживает: льготы для таких «отдельных категорий» наверняка обернутся дополнительной финансовой нагрузкой для тех, кто к «отдельным категориям» не относится.

Елена ЛАЗУТКИНА