Избушка повернулась к лесу

05.09.2024 14:16:00

В России формируется отложенный спрос на жилую недвижимость. Процессы, если не брать в расчет ранее одобренные льготные ипотечные кредиты, сильно замедлились как минимум до 13 сентября и заседания ЦБ РФ, на котором, видимо, ключевая ставка пробьет отметку в 20%. Или, если не пробьет, — до новых государственных программ в поддержку строительства. Или, что наиболее вероятно, на неопределенный срок.

Ипотека с государственной поддержкой (кого бы то ни было) не оправдала надежд в главном: доступней жилье не стало. Хотя, конечно, производство стройматериалов, строительство и рынок недвижимости оживились.

Так, в Тверской области, по данным Росстата объемы строительства за семь месяцев в 2024 году составили в денежном эквиваленте 37 994,7 млн рублей, что на 38,3 процентов больше, чем в 2023 году. С учетом сегмента индивидуального жилищного строительства — главного флагмана и драйвера современного рынка недвижимости в России — регион сдал 588,4 тыс м2 или 140,8 процентов к аналогичному периоду прошлого года. Все это в рамках общероссийских тенденций.

Однако положительное влияние адресных госпрограмм ипотечного кредитования в строительстве оказалось сильно переоценено. Строительная отрасль откровенно «подсела» на льготы и субсидии, инфляция на фоне господдержки разогналась, платежеспособность на фоне роста цен на продукты и услуги упала (только в Тверской области долги по ипотечным кредитам на 1 июля 2024 года составили 133 757 млн рублей), а теперь эта сказочная «избушка на курьих ножках» повернулась к лесу передом, а задом — сразу ко всем. И к девелоперам, и к потенциальным покупателям. Не пострадали разве что банки, выкатившие сверхвысокие (фактически заградительные) ставки по рыночной ипотеке, но это не точно.

Несмотря на падение спроса (продажи жилья упали на 39-26%), цены на недвижимость вовсе не снижаются и даже растут — вот парадокс сегодняшнего дня. Специалисты говорят, что так называемый массмаркет, возможно, скинет осенью 5-10 процентов, но наиболее востребованная и высоколиквидная недвижимость (комфорт-класс, бизнес и премиум) вряд ли подешевеет. В условиях низкого спроса вторичного жилья и отложенного спроса на новостройки, люди вновь переориентируются с продаж на долгосрочную аренду, которая также дорожает и к декабрю может «подскочить» на 15-20 процентов.

Все это неразрывно связано с непростой российской экономикой, и предпосылки для улучшения ситуации (читай — снижения ключевой ставки), по мнению экспертов, могут появиться в стране лишь к концу первого полугодия 2025 года.

Поэтому единственный выход для строителей эксперты видят в смене стратегий продаж и стимулирования спроса. Застройщики, например, все чаще прибегают к такому рискованному для продавцов и покупателей проектному финансированию как траншевая ипотека, когда стройка объекта (и эскроу-счета) обеспечивается не полной суммой, а по частям. Из более безопасных — субсидирование (уменьшение) девелоперами за счет собственных средств ставки по ипотеке для клиента (и в итоге увеличение конечной стоимости квартиры) или, напротив, скидки на жилье. Из неожиданно «воскресших» из небытия инструментов — лизинг (это, по сути, аренда с правом дальнейшего выкупа квартиры), а также строительные жилищные кооперативы, которые очевидно выгоднее для застройщика и покупателя, так как исключают банковские проценты, но сильно удлиняют сроки строительства недвижимости и в целом не в ходу сегодня в России.

А у покупателя недвижимости выхода нет: приобретать жилье все равно нужно, и это выходит выгоднее, чем аренда, даже в условиях сильно остывших рыночных предложений. Откладывать вечно этот вопрос не получится.