Ждали долго, получили мало

06.08.2009 14:38:05

В июле вступили в силу долгожданные поправки к Закону №159-ФЗ, упрощающие процедуру выкупа арендуемых помещений для малого и среднего бизнеса. Но, как оказалось, и с ними закон далек от совершенства

В июле вступили в силу долгожданные поправки к Закону №159-ФЗ, упрощающие процедуру выкупа арендуемых помещений для малого и среднего бизнеса. Но, как оказалось, и с ними закон далек от совершенства

Напомним, что данный Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации…» вступил в силу еще в августе прошлого года. Правовой акт  закреплял за предпринимателями, которые в течение длительного времени арендуют здания и помещения, находящиеся на балансе города или области, преимущественное право их приватизации и выкупа. Однако в законе обнаружились недоработки, которые тормозили применение его на практике, и до сих пор предпринимателями Тверской области не приватизировано ни одного помещения. Например, закон требовал, чтобы у предпринимателя отсутствовала задолженность по арендной плате за весь период работы, и очень немногие попали под понятие «добросовестный арендатор».

После принятия закона многие субъекты Российской Федерации попытались упростить условия приватизации. Например, в Липецке в январе появился правовой акт, согласно которому добросовестными считались бизнесмены, у которых просрочки по арендным платежам не превышали 30 суток. Но просуществовал документ всего 4 месяца, а потом его опротестовала прокуратура.

Следует отметить, что на уровне субъекта РФ возможно регулирование весьма узкого круга вопросов: предельный размер площади, подлежащей выкупу и срок рассрочки оплаты приобретаемого имущества. В Тверской области предельная площадь выкупаемого недвижимого имущества составляет 1000 кв. м, а срок рассрочки оплаты — 5 лет.

Июльские поправки упростили условия получения преимущественного права на приватизацию и выкуп. В частности, в них уточнены критерии добросовестности арендатора выкупаемого помещения. Согласно правовому акту, чтобы стать им, нужно не иметь задолженности по арендной плате, штрафам, пеням на день подачи заявления о выкупе. Изменились и другие условия. Снижен с трех до двух лет срок аренды недвижимости, по истечении которого предприниматели могут получить право на выкуп помещения. Кроме того, теперь нет необходимости заключать отдельное соглашение о залоге помещения до его полной оплаты. Согласно поправкам, такого соглашения больше не требуется.

Тем не менее остались и вопросы к закону. К слову, площадей, принадлежащих Тверской области и подлежащих выкупу — всего 2500 кв. метров. Учитывая, что один предприниматель может выкупить до 1000 кв. метров, это очень мало. Причем и предпринимателей таких всего семь. У некоторых из них от 2 до 5 договоров аренды, а право выкупа предоставляется, согласно закону, всего один раз.

А вот предпринимателей, арендующих федеральное имущество, закон вообще не коснулся. На сегодняшний день выкупить его на правах преимущественной приватизации нельзя.

Не урегулированы и другие возникающие при практическом применении закона ситуации. Например, передача арендуемого имущества в субаренду. Ответственным перед арендодателем остается основной арендатор, а имущество при этом находится в фактическом владении субарендатора.

Несмотря на то, что в прошлом году тверские предприниматели достаточно активно интересовались законом, консультировались по нему у представителей комитета по управлению имуществом Тверской области, ни одного договора на выкуп имущества Тверской области так и не было заключено. Четыре предпринимателя из семи подали заявки, трем из них было отказано, но в связи с принятием поправок вопрос будет пересмотрен. По одной заявке принято положительное решение, однако предприниматель после ее подачи не проявлял желания довести дело до конца.

Намного активнее шла реализация закона при отчуждении имущества муниципальных образований. На выкуп муниципального имущества подано 188 заявлений, договоров заключено всего 15. Примечательно, что при этом отказано семерым предпринимателям. Заключат ли договоры остальные 166, пока не известно.  

Наибольшую активность по подаче заявок проявил областной центр. По данным на 1 июля 2009 года, изъявили желание выкупить муниципальную собственность 104 предпринимателя.

Столь низкую активность сотрудники комитетов по управлению имуществом в городах и районах Тверской области, которые реализуют положения этого закона в регионе, связывают с тем, что предпринимателей не устраивает неизвестность «цены вопроса», которую поправки к закону не сняли. Ведь сколько нужно платить за выкупаемое имущество, они могут узнать только после подачи заявки на выкуп. После этого им на руки выдается проект договора купли-продажи, который должен быть рассмотрен в течение 30 дней. В случае если предприниматель не уложится в срок  или откажется от своей заявки, он теряет право на преимущественную приватизацию. Учитывая, что на дворе кризис, и у предпринимателей, мягко говоря, ограниченное количество финансовых ресурсов, рисковать своим правом они не решаются.